Como regularizar seu imóvel?


 

Este post é para dar uma dica para quem precisa de regularização. Se você precisa regularizar seu imóvel é provavelmente porque:

1) Ele foi construído (ou modificado) sem consentimento por parte da prefeitura do seu município, ou;

2) Ele não atende às legislações urbanísticas para o local (que pode ser algo na própria edificação ou até mesmo o loteamento que está irregular).

É consenso entre quem trabalha no setor que a grande dificuldade na aprovação de projetos nas prefeituras (obtenção de alvarás – de projeto e construção – e dos certificados de conclusão / “habite-se”)  incentiva muito a opção por se construir e reformar irregularmente. Outro fato que influencia bastante é a crença que pode-se facilmente posteriormente regularizar a situação.

Por essa distancia existente entre a legislação e a realidade, há uma tendência para a desburocratização do setor. Foi adotada nessa última gestão em São Paulo (e diversos outros municípios do país) o projeto simplificado – deixando principalmente a questão das divisões internas e demais questões construtivas das edificações a cargo do profissional responsável (arquitetos e engenheiros).

Embora o objetivo aqui é descrever como você pode se regularizar, não há como deixar de comentar algumas questões urbanísticas relacionadas à regularização de imóveis. Por isso leia este outro texto:

A cidade onde o irregular é regularmente a regra

A maior parte dos pedidos de regularização que recebo (aqui na região metropolitana de são paulo) possuem alguma questão do código de obras à solucionar (por exemplo: acessibilidade, circulação, insolação, ventilação). Porém, em sua grande maioria são irregulares quanto à lei de uso e ocupação do solo, mais especificamente por acréscimo de área. Isto por que os parâmetros, de uma forma geral, tem sido muito restritivos.

Ficar com a construção irregular impossibilita financiamento, venda, locação e qualquer outro trâmite legal como partilha ou registro no nome do(s) proprietário(s).

Basicamente há duas formas de se regularizar e obter o habite-se:

A- Enquadrar-se na lei atual:

Isto significa reverter tudo aquilo que está irregular. Se é área acima do Coeficiente de Aproveitamento, ocupação dos recuos obrigatórios, construção acima do gabarito (altura) permitidos: significa demolir até o que permite a lei.

B- Esperar uma mudança/brecha na lei em que se possa legalizar aquilo que a sua construção não atende.

Como ninguém quer demolir o que já construiu esta é a alternativa mais escolhida, mas nem por isso é mais simples. Esperar uma mudança na lei de zoneamento pode demorar muito (embora por coincidência ela esteja em revisão agora no ano de 2015) e nada garante que os parâmetros para o seu bairro e lote irão ficar mais flexíveis.
E a “brecha na Lei” que você citou acima? Sim ela existe e se chama Lei de Anistia. Ela ocorre em média a cada 10 anos aproximadamente, e a última foi em 2004 na Gestão da Marta Suplicy. No ano passado ela foi prevista pelo plano diretor (este último plano aprovado, de 2014), portanto a prefeitura deve estar próxima de lançar a tal lei.
Mesmo sabendo que a tal proximidade pode levar dias, meses, ou anos, é importante se precaver e estar pronto para quando a lei sair, já que há um prazo para dar entrada (na última lei foram 60 dias).

Para solicitar o Habite-se (ou dar entrada na anistia) você precisará de um responsável técnico; arquiteto ou engenheiro, e ter os seguintes documentos em mãos:

  • Título de Propriedade
  • Recibo de IPTU
  • Duas vias do projeto da edificação assinadas por profissional habilitado (que responderá pelas características e funcionalidades do imóvel; segurança, estabilidade e salubridade).
  • Comprovante de quitação do ISS da obra (FGTS e encargos sociais devem ser pagos sobre à mão de obra, caso não tenha sido pago corretamente o INSS faz uma estimativa via CUB (Custo Unitário Básico) regulamentado por lei.

Quer se regularizar? Procure um profissional, ou consulte-nos!

 

 

 


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