web
analytics

Vistoria técnica para recebimento de imóveis comprados na planta

on

Muitas pessoas tem dúvidas de como proceder uma vistoria quando recebem seus apartamentos ou casas comprados na planta. Ou ainda pior: pessoas assinam o termo de recebimento e só depois de se mudar é que se dão conta dos problemas que poderiam ter sido evitados com uma vistoria técnica. Terão portanto muitos gastos ou uma absurda dor de cabeça para exigir reparação.

Vistoria técnica para recebimento de imóveis comprados na planta

Realizei no início das minhas atividades profissionais muitas vistorias para meus clientes, e vi como muitos realmente precisam de um acompanhamento técnico. Resolvi escrever aqui os itens mais importantes de serem verificados, exemplificando ou  mostrando o passo a passo. Acho que pode ajudar muita gente. São eles:

A. Caimento da água

Este é um dos mais importantes (e é o motivo da foto inicial do post). Os revestimentos no piso devem ter uma inclinação suficiente para levar a água em direção aos ralos das áreas frias (cozinha, área de serviço, banheiros e varandas). Já no exemplo da foto abaixo (não tão visível), água empoçada no canto do box.
As áreas críticas são impermeabilizadas com manta asfáltica ou revestimento bicomponente semi-flexível (*conhecido também como manta líquida ou argamassa polimérica): as varandas e os boxes dos banheiros. Devem receber água em abundância para uma boa verificação.

* Obs1: Antes de jogar água verifique o assentamento das peças descrito no “item D” abaixo, caso contrário irá fazer uma sujeira/bagunça danada. ;p

*Obs2: Se não tiver água no imóvel (hidráulica desligada), peça para ligar ou fornecer baldes para verificação.

Já as áreas frias internas ‘comuns’ (cozinha, área de serviço, lavabo) não recebem água pois não são impermeabilizadas com manta, mas devem possuir um caimento mínimo (0,5%) normatizado pela NBR9575. Ou seja: É quase plano. Para verificação em pisos retificados (com pouco rejunte ou ‘junta seca’) pode-se utilizar régua de nível ou até bolinhas de gude!



B. Nível do contrapiso

O ideal seria ter em mãos uma mangueira de nível maior do que o comprimento da sala, ou ainda medição à laser. Mas pode-se verificar com nível bolha também. Um desnível grande (aproximadamente 3 ou mais centímetros – numa sala ou quarto por exemplo) demonstra que haverá problema depois para assentar o piso. Pior do que ter de nivelar na massa (possível em desníveis pequenos), pode ter que ser refeito o contrapiso.

C. Checar altura das soleiras e baguetes

São peças em pedra bruta (normalmente granitos ou mármores) que fazem a divisão de ambientes no piso. Se estiverem muito altas significa que haverá um degrau inconveniente quando todo o piso estiver instalado. Pisos laminados e cerâmicos possuem aproximadamente 1 cm. Assoalhos de madeira entre 1 e 2cm.

D. Bater nos azulejos e pisos

Verificando para ver se tem algum solto – Esta é uma tarefa chata, mas melhor ver piso solto agora do que ter que assentá-lo novamente depois da mudança! Há também a questão de lote, as peças podem variar de cor. Portanto é verificar o problema o quanto antes e torcer para que a construtora ainda tenha peças de reposição. Obs: o ideal é marcar aquelas peças com defeito, ou pedir para o responsável pela vistoria (por parte da construtora) marcar (veja o X na peça da foto).


E. Tem também o rejunte..

Deve estar bem feito. Ele ajuda e muito na durabilidade do revestimento e até na impermeabilização. Quanto mais tempo se passar para reparos maior a diferença na cor depois. Na foto abaixo as peças removíveis (Shaft) para acesso às tubulações não estavam bem acabadas.


F. Vedação das cubas, pias e tubulações

Outro item de extrema importância. Dica: jogue água em tudo, veja se ela vai toda embora pelo ralo, sem empoçar, ou principalmente vazar! Imagine o estrago na marcenaria depois se isso não for detectado.

G. Caimento da água nas pias

Na verdade faz parte da verificação anterior… As bancadas são praticamente planas, mas não devem empoçar junto as paredes (nos frontões); o mesmo problema de estrago  por vazamentos. Dica: molhe por cima e passe a mão por baixo. Veja a próxima foto com água empoçada.

H. Vedação e condição dos metais

Torneiras abrem e fecham normalmente ou fica pingando? E nada de riscos nos cromados!


I. Empenamento de portas

Verifique se estão planas. Madeira verde tende a entortar. Infelizmente demora, e normalmente acontece depois das chaves na mão. Caso aconteça use mão da garantia em contrato!

J. Fechaduras

Parece bobagem mas abra e feche tudo que ver pela frente! Aquilo que fizer barulho fora do normal, der “tranco” ou estiver meio travado deve ser corrigido!

K. Teste elétrico das tomadas

A maioria dos imóveis que vistoriei não estavam com a elétrica desligada (talvez por representar risco e até um gasto para a construtora). A impossibilidade de verificação deve ser expressamente escrita no check-list. Estando ligada, é uma questão muito simples: Leve uma lâmpada teste 220v e verifique o acendimento nas tomadas. Em duas pessoas verifique os interruptores. Cuidado apenas com os pontos de iluminação para não levar choque (caso não se sinta seguro não faça, leve um eletricista ou conte com a citada garantia).


L. Área comum, Hall social

Veja o estado dos Acabamentos e não deixe de reclamar de algo que não gostou.

M. ‘Hobby Box’

Piso cimentado e parede de blocos… ou tem algo mais? (há, tem tomada, um ponto de lampada e um interruptor!) Inspecione e anote!

N. Garagem

É interessante ir ver a sua vaga (caso possua) e o acesso a ela. Não deve haver erro grave de projeto; inclinação de rampas acima de 20%, pilares em local indevido ou outras obstruções (por exemplo na circulação e na área de manobra – aqueles entre as vagas são permitidos, claro). Por incrível que pareça existem casos de problemas neste item.

O. Elevadores

Devem ser silenciosos sem trancos, e estar com acabamento em ordem. São terceirizados e normalmente não apresentam problemas, mas mesmo assim é bom verificar.

Outras dicas

Os instrumentos necessários para estas verificações são muito simples:
Mangueira de nível, trena, batedor de piso (cabo de vassoura ou pequeno material metálico por exemplo), balde (a água é ainda a melhor forma de verificar caimento, bolinhas de gude também podem ajudar), lâmpada teste, e claro máquina fotográfica para registrar tudo.
É necessário muita paciência e atenção aos detalhes.
Sugiro o acompanhamento de um profissional, pois além da maior segurança nas verificações, ele está habituado e identificará os eventuais problemas ao bater o olho.

É isso, bom trabalho, e se precisar me chame!

Fabio Lanferhttp://www.lanfer.arq.br/
Arquiteto e Urbanista pelo Mackenzie (2008). Está sempre em busca de formas inovadoras e tecnologias mais sustentáveis para criar os seus projetos.

185 COMENTÁRIOS

  1. fabio

    lemos (eu e yara) todas as dicas para uma boa vistoria de um imovel. esta aprovado como tecnico em verificar desniveis, vazios em azulejos, agua corrente em pisos fora do nivel etc.etc. enfim, me chame se precisar de um meia-colher…abrco valdo

  2. Caro Fabio,

    Já realizei os testes de caimento de água para os ralos e a construtora está se defendendo utilizando o argumento que para áreas frias como cozinha, área de serviço, banheiro (exceto o box) e lavabo não precisam de caimento porque foram feitos para passar somente pano e que no memorial do proprietário está descrito que não se deve jogar água em abundância porque não há manta de impermeabilização podendo ocasionar vazamento na unidade de baixo. Então minha pergunta é: ISTO É VERDADE? EXISTE ALGUMA NORMA PARA SE SEGUIR? Já ouvir dizer que o caimento deve ser de 1% dos cantos das paredes até o ralo, porem não informam para qual área esta regra é valida e oficial. Necessito de embasamento técnico para exigir os reparos e evitar discussões. Sou engenheiro elétrico e acredito que exista alguma norma que possa dizer quem tem a razão. Pelo que pude ler em sua postagem, você mesmo auxilia essa verificação em todas as áreas frias, mas então explique a todos como provar que eles estão errados.

  3. Alexandre,
    Obrigado pelo comentário.
    Questão importante que você colocou!
    Existe sim uma norma sobre o assunto que é a NBR-9575 ( link na postagem )
    Segundo ela existe um caimento mínimo sempre: (copiando aqui)
    “6.4 Detalhes construtivos
    O projeto de impermeabilização deve atender aos seguintes detalhes construtivos:
    a) a inclinação do substrato das áreas horizontais deve ser no mínimo de 1% em direção aos coletores de água. Para calhas e áreas internas é permitido o mínimo de 0,5%”
    Sugiro sempre verificar possíveis caimentos errados pois, mesmo limpando com pano, eles devem obedecer o sentido do ralo.
    Quanto a manta asfáltica; ela realmente não é obrigatória em áreas internas. Portanto, não devemos jogar água nelas como na varanda. (a semelhança da cozinha com uma piscina está só no acabamento mesmo..)
    No memorial descritivo consta todo o serviço executado e as informações para uso e manutenção.
    Dica: Na vistoria pode-se verificar se o caimento está correto utilizando bolas de gude!
    Acrescentei isto também na parte certa do texto.
    Abraços!

    • Bom dia meu nome é sara e por sinal li seu post bem após comorar o apartamneto agora sinto na pele o transtorno causado de comprar um imovel e estar inregular pisos desnivelados quedas d agua desuniformes e entre varios problemas de instalação eletrica incorreta bem como pisos rachados quebrados etc …. estou tendo um transtorno enorme para reparo dos mesmos porque a construtora alem de fazer promessas falsas pra vender nao cumprem o desejado …. bom tenho uma duvida e nao sei se posso retira la aqui… a questão da entrega das lampadas é opcional pq o construtor entregou os fios expostos apenas pinturados o bucal das lampadas …. essa é minha duvida é obcional a entrega de plugs ou bocais ou luminarias???? Sera q você pode me responder. .. ah achei tudo aqui exposto bem interessante porque isso tudo realmente é necessario e os consertos sao um teanstorno

  4. Bom dia!
    Gostaria de tirar uma duvida adquiri um imovel na planta e ao realizar a vistoria, verifiquei que o piso da cozinha e banheiro estão em torno de 5 cm mais alto que o piso dos quartos e sala, levantei esta questão com a construtora, pois a unidade do terreo esta diferente cozinha e banheiro quase no mesmo nivel, a mesma infomou que somente o terreo esta desta forma e que todos os outros apartamento esta com este nivel, o meu fica no sexto andar, esta correto isso? Pois algumas pessoas informaram que deveria estar mais baixo a cozinha e banheiro, pois ao lavar se estiver mais alto a agua pode escorrer e danificar piso laminado.
    Não assinei ainda a entrega das chaves, gostaria de saber como proceder.

    Desde já agradeço

  5. Primeiramente devemos observar se os pisos dos ambientes estão todos prontos. Se a sala e os quartos ainda vão receber piso (laminado, assoalho, cerâmico, porcelanato, cimento queimado ou qualquer outro), estes ocuparão aproximadamente esse desnível (o padrão é 4cm, mas nesse caso ficaria com 5cm mesmo) acima do contrapiso. Mesmo assim, deve existir soleira que barre a água onde essa for permitida (principalmente nos boxes dos banheiros. As varandas também de acordo com a norma devem estar 6cm mais baixas). Digo “permitida” pois no memorial descritivo de alguns empreendimentos que vistoriei está especificado que o banheiro deve ser limpo com pano úmido (e nesse caso o desnível é zero, apenas muda o material da soleira para dentro).
    Acredito que o avanço na tecnologia dos pisos frios, superfície e medida das peças, tem proporcionado uma maior facilidade de limpeza, mudando o antigo método do balde e esfregão, principalmente em apartamentos.
    Segue o trecho da citada norma técnica de impermeabilização:
    “d) nos locais limites entre áreas externas impermeabilizadas e internas, deve haver diferença de cota de no mínimo 6cm e ser prevista a execução de barreira física no limite da linha interna dos contramarcos, caixilhos e batentes, para perfeita ancoragem da impermeabilização, com declividade para a área externa. Deve-se observar a execução dearremates adequados com o tipo de impermeabilização adotada e selamentos adicionais nos caixilhos, contramarcos,batentes e outros elementos de interferência;”
    Devemos verificar se o que está escrito no memorial foi seguido.
    Ficou claro?
    Abraços!

  6. Bom dia!

    Fabio,

    Primeiramente gostaria de agradecer as informações prestadas a todos nós e tirar uma duvida.

    Recebi meu apto, a cozinha e banheiro foi entregue com pisos e azuleijos, a sala e quartos foram entregues no piso frio, porém na
    sala o lado de entrada da porta esta com uma diferença de 1 cm mais alto que o outro lado da sala, fiz diversos orçamentos com pedreiros e somente 1 informou que é necessário arrancar todo o piso e reafazer todo o contrapiso,caso eu não faça, o piso vai ficar muito alto.Ele informou que deve arrancar,pois vai fazer o contrapiso novamente colocar argamassa e o porcelanato, meu apto fica no ultimo andar 6º.
    E correto esta informação, eu preciso realmente arrancar todo o piso e reafazer ou somente precisa arrancar o piso que foi entregue com o azuleijo(cozinha e banheiro). Em relação a construtora qual a obrigação dela em relação a esta questão, assinei a entrega das chaves agora em 28/10/2011.
    E o pra piorar já tinha iniciado o serviço de gesso e os materias para iniciar a reforma já foram todos entregues, pedi pra parar até saber o que fazer. A construtora é obrigada a corrigir este problema? Há um prazo ?
    A informação deste pedreiro esta correta? E preciso arrancar todo o piso da sala para corrigir ou posso somente fazer outro contra piso para corrigir?

    Agradeço desde já.

    Abraços

    Meire

  7. Olá Meire,
    Pelo que você escreveu fiquei com dúvidas, pois cerâmicas (azulejos), porcelanatos e pedras são considerados pisos frios, os quentes são madeira, carpete etc..
    Contrapiso é o que fica por baixo, uma camada de 2 a 6 cm de argamassa.
    Vamos lá..
    No seu apartamento: Cozinha + Banheiros = Piso Frio.
    Na Sala + quartos = Ainda no contrapiso (onde você vai instalar piso por cima, certo? – ou então só falta piso nos quartos..)
    Com relação ao desnível citado de 1 cm no piso pronto (ou contrapiso…)da porta da sala ao outro lado; deve-se medir a distância e a diferença de altura: o desnível máximo deve ser de 3mm para cada 2m lineares. Com desnível maior do que isso as peças poderão se soltar..
    Agora a diferença entre o piso pronto e o contrapiso “cru” depende de que tipo de material voce vai instalar. Pisos laminados ficam com aproximadamente 1cm de altura, assoalhos usam réguas de 1,5cm ou 2 cm (mais a espessura da cola);
    O mais comum é um contrapiso aproximadamente 2cm mais baixo que o piso instalado.
    Quanto as obrigações e prazos da construtora, estes deve estar especificados em seu contrato, e o que foi entregue no memorial descritivo. Caso se sinta prejudicada o ideal é consultar um advogado.
    Espero ter ajudado!

  8. Olá,

    Existe alguma norma técnica sobre a existência de registros de gaveta?
    Pergunto isso pq no meu apartamento (114 metros) existe só 1 registro de gaveta para todo o apartamento.
    Achei isso péssimo pq se houver qq vazamento, tenho que fechar a água de todo o apartamento.Não conseguirei fechar só de 1 banheiro, ou da cozinha, ou da varanda…

  9. Olá… desde já agradeço pela ajuda.

    Recentemente comprei um apartamento novo e percebo que acontece algo anormal no meu box, entretanto quando comprei não vi isso…somente quando tomo banho percebo que o rejunte absorve umidade e o azulejo fica escuro (o azulejo é branco)… e depois vai secando… isso não é normal né? Seria qualidade do rejunte ou azulejo que intefere nesse fenômeno? o que eu posso fazer? Alguma norma sobre? Obrigado

  10. Olá Luciana.
    Acredito que não haja uma norma exigindo maior quantidade de registros de gaveta. Realmente neste aspecto quanto mais melhor, mas infelizmente algumas construtoras economizam neste item.

    Vagner,
    A razão para o azulejo escurecer é que ele fica úmido na parte de trás, que não é impermeabilizada como em sua superfície. Portanto o rejunte está deixando passar a água, e a argamassa de assentamento está oca. Bata com um anel nas peças e verá uma diferença no som. Quando ouvir um som metálico a peça está solta.. A única solução é retirar e re-assentá-las. Veja se vale a pena recolocar as soltas ou refazer o revestimento da parede toda.
    Abraços!

    • Bom dia sua visita de vistoria é realizada a fins de laudo necessito de um parcer tecbico de comprometimento estou tendo muitos transtornos com essa compra deate imovel …. gostaria de esclarecer ou marcar uma vistoria pode anotar meu email para negociarmos [email protected]

  11. Olá, Sou Felipe Gouveia. Faço Eng. Civil e atuo na área de Check List/Vistoria para evitar, e apontar, erros.
    Caso, esteja precisando de alguém para realizar sua vistoria na região da Baixada Santista, entre em contato: (13)78188078

  12. Olá Fábio, boa-tarde.
    Estou com uma dúvida não relacionada diretamente a obra, mas talvez você posso me ajudar.
    Comprei um apartamento na planta e financiei uma parte pelo banco. Já estou com o contrato registrado no cartório e com a matrícula atualizada em mãos. O banco disse que assim que eu entregar à eles, eles farão o crédito para a construtora.
    Eu ainda não fiz a vistoria e nem peguei as chaves. O correto é primeiro eu fazer a vistoria e dar o “ok” para depois o banco pagar ou o banco paga e depois eu faço a vistoria e caso encontre algum problema não assino a vistoria até eles arrumarem o AP por completo?
    A construtora diz que primeiro o banco precisa creditar o valor para eles para depois realizarmos a vistoria. Isto é certo?
    Obrigado, abraços.
    Felipe.

  13. Olá Felipe. Realmente não sei lhe responder. Fiz vistorias onde o apartamento já estava quitado, e mesmo assim os proprietários reprovaram a vistoria. Acredito que o pagamento não está vinculado (infelizmente) à vistoria e a condição do apartamento, mas sim às cláusulas do contrato, datas, as vezes até com parcelas vinculadas à entrega das chaves (há também problemas burocráticos neste item quando há atraso nas obras).
    Da mesma forma o cliente também deveria estar garantido pelo contrato, recebendo um imóvel de acordo com as normas vigentes (ABNT), de acordo com seu memorial descritivo e na data estipulada (por exemplo com multa no caso de atraso).
    Algum advogado imobiliário se pronuncia?
    Abraços.

  14. Boa tarde Fábio, grato pelas informações.
    tire uma dúvida pra mim por favor, agendei uma visita ao meu imóvel e num e-mail de confirmação a funcionária da construtora informou que esta visita pode ser considerada como vistoria, se assim eu concordar. Enfim, as possíveis falhas apontadas por mim durante a vistoria ou visita devem ser relacionadas para correção? eu assino algum laudo de correções durante essa visita ou vistoria? como ocorre essa questão das falhas apontadas? grato

    • Antes tarde do que nunca..
      Se você concordar, receberá uma ficha-formulário-padrão da construtora para apontar os defeitos. É importante você pedir uma cópia deste documento que você preencher e assinar. Caso eles se recusem, fotografe ele para ter um registro (e o apartamento também!).
      Para a entrega você deverá assinar que está de acordo com as condições do imóvel, portanto eles irão teoricamente corrigir os defeitos apontados por você.

  15. Boa tarde,

    Compramos uma casa na planta e ainda não recebemos as chaves. Ao levar um marceneiro tirar medidas da casas, percebeu-se que em um dos quartos uma parede está cerca de 5cm maior do que do outro lado da mesma parede. Existe uma norma para isso? Imaginamos que a diferença esteja no contrapiso, e o caimento (visivelmente) está para dentro do quarto. Como proceder?
    Grata.

    • Os ambientes devem ser planos , exceto boxes de chuveiro e varandas com caimento para o ralo.
      Exija uma vistoria e documente o problema.
      Como citado em outra resposta o desnível máximo deve ser de 3mm para cada 2m lineares. Com desnível maior do que isso as peças de piso(cerâmica, madeira etc) poderão se soltar.. é uma medida de referência.