Vistoria técnica para recebimento de imóveis comprados na planta


Muitas pessoas tem dúvidas de como proceder uma vistoria quando recebem seus apartamentos ou casas comprados na planta. Ou ainda pior: pessoas assinam o termo de recebimento e só depois de se mudar é que se dão conta dos problemas que poderiam ter sido evitados com uma vistoria técnica. Terão portanto muitos gastos ou uma absurda dor de cabeça para exigir reparação.

Vistoria técnica para recebimento de imóveis comprados na planta

Realizo muitas vistorias para meus clientes, e resolvi escrever aqui os itens mais importantes de serem verificados, exemplificando ou  mostrando o passo a passo. São eles:

A. Caimento da água

Este é um dos mais importantes. Os revestimentos devem ser inclinados o suficiente para levar a água em direção aos ralos das áreas frias (cozinha, área de serviço, banheiros e varandas). No exemplo da foto abaixo, água empoçada no canto do box.
As áreas críticas são impermeabilizadas com manta asfáltica: varandas e box. Devem receber água em abundância para verificação. * Obs1: Antes de jogar água verifique o assentamento das peças descrito no “item D” abaixo. *Obs2: Se não tiver água no imóvel (hidráulica desligada), peça para ligar ou fornecer baldes para verificação.
Já as áreas frias internas ‘comuns’ (cozinha, área de serviço, lavabo) não recebem água pois não são impermeabilizadas com manta, mas devem possuir um caimento mínimo (0,5%) normatizado pela NBR9575.
Ou seja: É quase plano. Para verificação em pisos retificados (com pouco rejunte ou ‘junta seca’) pode-se utilizar bolinhas de gude!



B. Nível do contrapiso

Levar mangueira de nível maior do que o comprimento da sala. Um desnível grande (aproximadamente 3 ou mais centímetros) demonstra que haverá problema depois para assentar o piso. Pior do que ter de nivelar na massa (possível em desníveis pequenos), pode ter que ser refeito o contrapiso.

C. Checar altura das soleiras e baguetes

São peças em pedra bruta (normalmente granitos ou mármores) que fazem a divisão de ambientes no piso. Se estiverem muito altas significa que haverá um degrau inconveniente quando todo o piso estiver instalado. Pisos laminados e cerâmicos possuem aproximadamente 1 cm. Assoalhos de madeira entre 1 e 2cm.

D. Bater nos azulejos e pisos

Verificando para ver se tem algum solto – Esta é uma tarefa chata, mas melhor ver piso solto agora do que ter que assentá-lo novamente depois da mudança! Há também a questão de lote, as peças podem variar de cor. Portanto é verificar o problema o quanto antes e torcer para que a construtora ainda tenha peças de reposição. Obs: o ideal é marcar aquelas peças com defeito, ou pedir para o responsável pela vistoria (por parte da construtora) marcar (veja o X na peça da foto).


E. Tem também o rejunte..

Deve estar bem feito. Ele ajuda e muito na durabilidade do revestimento e até na impermeabilização. Quanto mais tempo se passar para reparos maior a diferença na cor depois. Na foto abaixo as peças removíveis (Shaft) para acesso às tubulações não estavam bem acabadas.


F. Vedação das cubas, pias e tubulações

Outro item de extrema importância. Dica: jogue água em tudo, veja se ela vai toda embora pelo ralo, sem empoçar, ou principalmente vazar! Imagine o estrago na marcenaria depois se isso não for detectado.

G. Caimento da água nas pias

Na verdade faz parte da verificação anterior… As bancadas são praticamente planas, mas não devem empoçar junto as paredes (nos frontões); o mesmo problema de estrago  por vazamentos. Dica: molhe por cima e passe a mão por baixo. Veja a próxima foto com água empoçada.

H. Vedação e condição dos metais

Torneiras abrem e fecham normalmente ou fica pingando? E nada de riscos nos cromados!


I. Empenamento de portas

Verifique se estão planas. Madeira verde tende a entortar. Infelizmente demora, e normalmente acontece depois das chaves na mão. Caso aconteça use mão da garantia em contrato!

J. Fechaduras

Parece bobagem mas abra e feche tudo que ver pela frente! Aquilo que fizer barulho fora do normal, der “tranco” ou estiver meio travado deve ser corrigido!

K. Teste elétrico das tomadas

A maioria dos imóveis que vistoriei não estavam com a elétrica desligada (talvez por representar risco e até um gasto para a construtora). A impossibilidade de verificação deve ser expressamente escrita no check-list. Estando ligada, é uma questão muito simples: Leve uma lâmpada teste 220v e verifique o acendimento nas tomadas. Em duas pessoas verifique os interruptores. Cuidado apenas com os pontos de iluminação para não levar choque (caso não se sinta seguro não faça, leve um eletricista ou conte com a citada garantia).


L. Área comum, Hall social

Veja o estado dos Acabamentos e não deixe de reclamar de algo que não gostou.


M. ‘Hobby Box’

Piso cimentado e parede de blocos… ou tem algo mais? (há, tem tomada, um ponto de lampada e um interruptor!) Inspecione e anote!

N. Garagem

É interessante ir ver a sua vaga (caso possua) e o acesso a ela. Não deve haver erro grave de projeto; inclinação de rampas acima de 20%, pilares em local indevido ou outras obstruções (por exemplo na circulação e na área de manobra – aqueles entre as vagas são permitidos, claro). Por incrível que pareça existem casos de problemas neste item.


O. Elevadores

Devem ser silenciosos sem trancos, e estar com acabamento em ordem. São terceirizados e normalmente não apresentam problemas, mas mesmo assim é bom verificar.

 

Outras dicas

Os instrumentos necessários para estas verificações são muito simples:
Mangueira de nível, trena, batedor de piso (cabo de vassoura ou pequeno material metálico por exemplo), balde (a água é ainda a melhor forma de verificar caimento, bolinhas de gude também podem ajudar), lâmpada teste, e claro máquina fotográfica para registrar tudo.
É necessário muita paciência e atenção aos detalhes.
Sugiro o acompanhamento de um profissional, pois além da maior segurança nas verificações, ele está habituado e identificará os eventuais problemas ao bater o olho.

É isso, bom trabalho, e se precisar me chame!

 


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174 comentários

  • fabio

    lemos (eu e yara) todas as dicas para uma boa vistoria de um imovel. esta aprovado como tecnico em verificar desniveis, vazios em azulejos, agua corrente em pisos fora do nivel etc.etc. enfim, me chame se precisar de um meia-colher…abrco valdo

  • Caro Fabio,

    Já realizei os testes de caimento de água para os ralos e a construtora está se defendendo utilizando o argumento que para áreas frias como cozinha, área de serviço, banheiro (exceto o box) e lavabo não precisam de caimento porque foram feitos para passar somente pano e que no memorial do proprietário está descrito que não se deve jogar água em abundância porque não há manta de impermeabilização podendo ocasionar vazamento na unidade de baixo. Então minha pergunta é: ISTO É VERDADE? EXISTE ALGUMA NORMA PARA SE SEGUIR? Já ouvir dizer que o caimento deve ser de 1% dos cantos das paredes até o ralo, porem não informam para qual área esta regra é valida e oficial. Necessito de embasamento técnico para exigir os reparos e evitar discussões. Sou engenheiro elétrico e acredito que exista alguma norma que possa dizer quem tem a razão. Pelo que pude ler em sua postagem, você mesmo auxilia essa verificação em todas as áreas frias, mas então explique a todos como provar que eles estão errados.

  • Alexandre,
    Obrigado pelo comentário.
    Questão importante que você colocou!
    Existe sim uma norma sobre o assunto que é a NBR-9575 ( link na postagem )
    Segundo ela existe um caimento mínimo sempre: (copiando aqui)
    “6.4 Detalhes construtivos
    O projeto de impermeabilização deve atender aos seguintes detalhes construtivos:
    a) a inclinação do substrato das áreas horizontais deve ser no mínimo de 1% em direção aos coletores de água. Para calhas e áreas internas é permitido o mínimo de 0,5%”
    Sugiro sempre verificar possíveis caimentos errados pois, mesmo limpando com pano, eles devem obedecer o sentido do ralo.
    Quanto a manta asfáltica; ela realmente não é obrigatória em áreas internas. Portanto, não devemos jogar água nelas como na varanda. (a semelhança da cozinha com uma piscina está só no acabamento mesmo..)
    No memorial descritivo consta todo o serviço executado e as informações para uso e manutenção.
    Dica: Na vistoria pode-se verificar se o caimento está correto utilizando bolas de gude!
    Acrescentei isto também na parte certa do texto.
    Abraços!

    • Bom dia meu nome é sara e por sinal li seu post bem após comorar o apartamneto agora sinto na pele o transtorno causado de comprar um imovel e estar inregular pisos desnivelados quedas d agua desuniformes e entre varios problemas de instalação eletrica incorreta bem como pisos rachados quebrados etc …. estou tendo um transtorno enorme para reparo dos mesmos porque a construtora alem de fazer promessas falsas pra vender nao cumprem o desejado …. bom tenho uma duvida e nao sei se posso retira la aqui… a questão da entrega das lampadas é opcional pq o construtor entregou os fios expostos apenas pinturados o bucal das lampadas …. essa é minha duvida é obcional a entrega de plugs ou bocais ou luminarias???? Sera q você pode me responder. .. ah achei tudo aqui exposto bem interessante porque isso tudo realmente é necessario e os consertos sao um teanstorno

  • Bom dia!
    Gostaria de tirar uma duvida adquiri um imovel na planta e ao realizar a vistoria, verifiquei que o piso da cozinha e banheiro estão em torno de 5 cm mais alto que o piso dos quartos e sala, levantei esta questão com a construtora, pois a unidade do terreo esta diferente cozinha e banheiro quase no mesmo nivel, a mesma infomou que somente o terreo esta desta forma e que todos os outros apartamento esta com este nivel, o meu fica no sexto andar, esta correto isso? Pois algumas pessoas informaram que deveria estar mais baixo a cozinha e banheiro, pois ao lavar se estiver mais alto a agua pode escorrer e danificar piso laminado.
    Não assinei ainda a entrega das chaves, gostaria de saber como proceder.

    Desde já agradeço

  • Primeiramente devemos observar se os pisos dos ambientes estão todos prontos. Se a sala e os quartos ainda vão receber piso (laminado, assoalho, cerâmico, porcelanato, cimento queimado ou qualquer outro), estes ocuparão aproximadamente esse desnível (o padrão é 4cm, mas nesse caso ficaria com 5cm mesmo) acima do contrapiso. Mesmo assim, deve existir soleira que barre a água onde essa for permitida (principalmente nos boxes dos banheiros. As varandas também de acordo com a norma devem estar 6cm mais baixas). Digo “permitida” pois no memorial descritivo de alguns empreendimentos que vistoriei está especificado que o banheiro deve ser limpo com pano úmido (e nesse caso o desnível é zero, apenas muda o material da soleira para dentro).
    Acredito que o avanço na tecnologia dos pisos frios, superfície e medida das peças, tem proporcionado uma maior facilidade de limpeza, mudando o antigo método do balde e esfregão, principalmente em apartamentos.
    Segue o trecho da citada norma técnica de impermeabilização:
    “d) nos locais limites entre áreas externas impermeabilizadas e internas, deve haver diferença de cota de no mínimo 6cm e ser prevista a execução de barreira física no limite da linha interna dos contramarcos, caixilhos e batentes, para perfeita ancoragem da impermeabilização, com declividade para a área externa. Deve-se observar a execução dearremates adequados com o tipo de impermeabilização adotada e selamentos adicionais nos caixilhos, contramarcos,batentes e outros elementos de interferência;”
    Devemos verificar se o que está escrito no memorial foi seguido.
    Ficou claro?
    Abraços!

  • Bom dia!

    Fabio,

    Primeiramente gostaria de agradecer as informações prestadas a todos nós e tirar uma duvida.

    Recebi meu apto, a cozinha e banheiro foi entregue com pisos e azuleijos, a sala e quartos foram entregues no piso frio, porém na
    sala o lado de entrada da porta esta com uma diferença de 1 cm mais alto que o outro lado da sala, fiz diversos orçamentos com pedreiros e somente 1 informou que é necessário arrancar todo o piso e reafazer todo o contrapiso,caso eu não faça, o piso vai ficar muito alto.Ele informou que deve arrancar,pois vai fazer o contrapiso novamente colocar argamassa e o porcelanato, meu apto fica no ultimo andar 6º.
    E correto esta informação, eu preciso realmente arrancar todo o piso e reafazer ou somente precisa arrancar o piso que foi entregue com o azuleijo(cozinha e banheiro). Em relação a construtora qual a obrigação dela em relação a esta questão, assinei a entrega das chaves agora em 28/10/2011.
    E o pra piorar já tinha iniciado o serviço de gesso e os materias para iniciar a reforma já foram todos entregues, pedi pra parar até saber o que fazer. A construtora é obrigada a corrigir este problema? Há um prazo ?
    A informação deste pedreiro esta correta? E preciso arrancar todo o piso da sala para corrigir ou posso somente fazer outro contra piso para corrigir?

    Agradeço desde já.

    Abraços

    Meire

  • Olá Meire,
    Pelo que você escreveu fiquei com dúvidas, pois cerâmicas (azulejos), porcelanatos e pedras são considerados pisos frios, os quentes são madeira, carpete etc..
    Contrapiso é o que fica por baixo, uma camada de 2 a 6 cm de argamassa.
    Vamos lá..
    No seu apartamento: Cozinha + Banheiros = Piso Frio.
    Na Sala + quartos = Ainda no contrapiso (onde você vai instalar piso por cima, certo? – ou então só falta piso nos quartos..)
    Com relação ao desnível citado de 1 cm no piso pronto (ou contrapiso…)da porta da sala ao outro lado; deve-se medir a distância e a diferença de altura: o desnível máximo deve ser de 3mm para cada 2m lineares. Com desnível maior do que isso as peças poderão se soltar..
    Agora a diferença entre o piso pronto e o contrapiso “cru” depende de que tipo de material voce vai instalar. Pisos laminados ficam com aproximadamente 1cm de altura, assoalhos usam réguas de 1,5cm ou 2 cm (mais a espessura da cola);
    O mais comum é um contrapiso aproximadamente 2cm mais baixo que o piso instalado.
    Quanto as obrigações e prazos da construtora, estes deve estar especificados em seu contrato, e o que foi entregue no memorial descritivo. Caso se sinta prejudicada o ideal é consultar um advogado.
    Espero ter ajudado!

  • Olá,

    Existe alguma norma técnica sobre a existência de registros de gaveta?
    Pergunto isso pq no meu apartamento (114 metros) existe só 1 registro de gaveta para todo o apartamento.
    Achei isso péssimo pq se houver qq vazamento, tenho que fechar a água de todo o apartamento.Não conseguirei fechar só de 1 banheiro, ou da cozinha, ou da varanda…

  • Olá… desde já agradeço pela ajuda.

    Recentemente comprei um apartamento novo e percebo que acontece algo anormal no meu box, entretanto quando comprei não vi isso…somente quando tomo banho percebo que o rejunte absorve umidade e o azulejo fica escuro (o azulejo é branco)… e depois vai secando… isso não é normal né? Seria qualidade do rejunte ou azulejo que intefere nesse fenômeno? o que eu posso fazer? Alguma norma sobre? Obrigado

  • Olá Luciana.
    Acredito que não haja uma norma exigindo maior quantidade de registros de gaveta. Realmente neste aspecto quanto mais melhor, mas infelizmente algumas construtoras economizam neste item.

    Vagner,
    A razão para o azulejo escurecer é que ele fica úmido na parte de trás, que não é impermeabilizada como em sua superfície. Portanto o rejunte está deixando passar a água, e a argamassa de assentamento está oca. Bata com um anel nas peças e verá uma diferença no som. Quando ouvir um som metálico a peça está solta.. A única solução é retirar e re-assentá-las. Veja se vale a pena recolocar as soltas ou refazer o revestimento da parede toda.
    Abraços!

  • Olá, Sou Felipe Gouveia. Faço Eng. Civil e atuo na área de Check List/Vistoria para evitar, e apontar, erros.
    Caso, esteja precisando de alguém para realizar sua vistoria na região da Baixada Santista, entre em contato: (13)78188078

  • Olá Fábio, boa-tarde.
    Estou com uma dúvida não relacionada diretamente a obra, mas talvez você posso me ajudar.
    Comprei um apartamento na planta e financiei uma parte pelo banco. Já estou com o contrato registrado no cartório e com a matrícula atualizada em mãos. O banco disse que assim que eu entregar à eles, eles farão o crédito para a construtora.
    Eu ainda não fiz a vistoria e nem peguei as chaves. O correto é primeiro eu fazer a vistoria e dar o “ok” para depois o banco pagar ou o banco paga e depois eu faço a vistoria e caso encontre algum problema não assino a vistoria até eles arrumarem o AP por completo?
    A construtora diz que primeiro o banco precisa creditar o valor para eles para depois realizarmos a vistoria. Isto é certo?
    Obrigado, abraços.
    Felipe.

  • Olá Felipe. Realmente não sei lhe responder. Fiz vistorias onde o apartamento já estava quitado, e mesmo assim os proprietários reprovaram a vistoria. Acredito que o pagamento não está vinculado (infelizmente) à vistoria e a condição do apartamento, mas sim às cláusulas do contrato, datas, as vezes até com parcelas vinculadas à entrega das chaves (há também problemas burocráticos neste item quando há atraso nas obras).
    Da mesma forma o cliente também deveria estar garantido pelo contrato, recebendo um imóvel de acordo com as normas vigentes (ABNT), de acordo com seu memorial descritivo e na data estipulada (por exemplo com multa no caso de atraso).
    Algum advogado imobiliário se pronuncia?
    Abraços.

  • Boa tarde Fábio, grato pelas informações.
    tire uma dúvida pra mim por favor, agendei uma visita ao meu imóvel e num e-mail de confirmação a funcionária da construtora informou que esta visita pode ser considerada como vistoria, se assim eu concordar. Enfim, as possíveis falhas apontadas por mim durante a vistoria ou visita devem ser relacionadas para correção? eu assino algum laudo de correções durante essa visita ou vistoria? como ocorre essa questão das falhas apontadas? grato

    • Antes tarde do que nunca..
      Se você concordar, receberá uma ficha-formulário-padrão da construtora para apontar os defeitos. É importante você pedir uma cópia deste documento que você preencher e assinar. Caso eles se recusem, fotografe ele para ter um registro (e o apartamento também!).
      Para a entrega você deverá assinar que está de acordo com as condições do imóvel, portanto eles irão teoricamente corrigir os defeitos apontados por você.

  • Boa tarde,

    Compramos uma casa na planta e ainda não recebemos as chaves. Ao levar um marceneiro tirar medidas da casas, percebeu-se que em um dos quartos uma parede está cerca de 5cm maior do que do outro lado da mesma parede. Existe uma norma para isso? Imaginamos que a diferença esteja no contrapiso, e o caimento (visivelmente) está para dentro do quarto. Como proceder?
    Grata.

    • Os ambientes devem ser planos , exceto boxes de chuveiro e varandas com caimento para o ralo.
      Exija uma vistoria e documente o problema.
      Como citado em outra resposta o desnível máximo deve ser de 3mm para cada 2m lineares. Com desnível maior do que isso as peças de piso(cerâmica, madeira etc) poderão se soltar.. é uma medida de referência.

      • Boa Noite, Fabio

        Fiz a vistoria do meu apartamento e percebemos que os quartos estão menor que na planta ~5 cm como devo proceder a construtora me avisou que tem um tolerança e verdade

        • Segundo o código de obras do município de São Paulo uma diferença de até 5% é tolerável. Com os imóveis ficando cada vez menores, 5cm pode representar caber ou não uma cama, poder abrir ou não uma porta, etc. Sendo maior que a tolerância procure seus direitos, sendo menor que ela procure um arquiteto!

  • Olá Fábio,
    Comprei um apto na planta e na primeira visita verifiquei um desnivel no piso da varanda. Do lado de dentro do apto a diferença entre a altura da passagem pela porta e o contra-piso é de 8 cm e do lado da varanda é de 10cm. Como faço pra ficar se desníveis, já que na minha prota de entrada do apto o desnível é de 4cm…… se fizer um novo contra-piso na varanda não fica muito pesado?

    Obrigada
    Léa

    • Estou achando 8cm muito. Será que não estava na laje bruta ainda? Aconselho que leve a planta para algum profissional (engenheiro ou arquiteto) analisar, ou melhor ainda leve um profissional ao apartamento.
      A varanda deve ser mais baixa mesmo (4 a 6cm piso acabado) , de forma que não entre agua (nem sujeira) na sala. Existem formas de se fazer enchimento leve, ou por exemplo um deck de madeira que fique no mesmo nível (vi belos apartamentos assim).

  • Boa Tarde!

    Fabio,

    Novamente venho pedir ajuda!

    Contratei uma empresa de planejado e o instalador apesar de estar com a planta do imovel na mão furou o cano da cozinha.

    Chamei um pedreiro que já estava prestando serviço no condominio, ele para não quebrar toda a peça do azuleijo, quebrou somente a area do vazamento, colocou uma luva plastica com cola.
    Porém o zelador informou que isso não resolve que vai dar vazamento no futuro, será que poderá acontecer isso realmente ? O que posso fazer, estou com a cozinha pronta, não tenho mais peça do azuleijo e já esta montado o planejado.
    Agradeço a ajuda!

    Meire

    • Olá Meire.
      Bom,depende do serviço que o seu pedreiro fez. Normalmente, as conexões com luva e cola resistem bem as pressões de água e não te trarão dor de cabeça (são como qualquer conexão, aquelas cotovelo por exemplo). Claro que em projeto quanto menos conexões tivermos menor a chance de problemas). Vide: http://www.youtube.com/watch?v=_Ai5Jo9Dpi8.
      Existem também outras soluções práticas, como a deste link: http://www.youtube.com/watch?NR=1&feature=endscreen&v=wF5nOJAWofo
      Para um prédio, onde normalmente as pressões são mais altas, é preferível a primeira opção. E como disse, depende muito do cuidado na execução.
      Seu zelador deve ter convivido com pedreiros ruins, espero que não seja o seu caso!
      Abraços!

  • Fabio,

    Boa tarde,

    É obrigatório cobrar ART de quem executou um laudo de recebimento de imoveis, ou não?

    Evandro

    • Olá Evandro!
      Qualquer serviço prestado por um profissional de área técnica deve ser registrado por meio de anotação/registro de responsabilidade técnica no seu devido conselho. O valor da ART varia conforme o contrato. Para contratos de até R$8.000,00 paga-se 33 reais. Este valor provavelmente será embutido no preço do prestador de serviço.. Será destinado ao conselho, permitindo a fiscalização profissional, e mais garantias ao contratante.
      OBS: O conselho de Arquitetura se separou do de engenharia (agora é o CAU e não mais junto no CREA), mas a idéia é a mesma e chama REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA – RRT.
      um exemplo do Sindicato dos Engenheiros no Estado de São Paulo:
      “Instituída pela Lei Federal nº 6.496, de 7 de dezembro de 1977, e pela Resolução n° 425/98 do Confea (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia), a emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é obrigatória a todo engenheiro e demais profissionais da área tecnológica. Isso independentemente de ser autônomo, empregado ou pessoa jurídica. E de o contrato ser por escrito ou verbal.” fonte http://www.seesp.org.br/site/todas-as-edicoes-do-je/34-je-339/253-art-dever-do-engenheiro-mas-tambem-garantia-de-vantagens-.html

  • Gostaria de parabeniza-los pela excelencia do site.
    Hoje,com o crescimento do ramo da construção civil enumeras empresas perderam a eficiencia em construção, deixando os clientes em muitas vezes com vicios de construção em seus imoveis que só podem ser vistos durante uma vistoria de entrega realizado por um profissional habilitado.
    Avita Engenharia,uma empresa goiana que atua na costrução civil na realização de inspeção prediais e ou residenciais, além de obras por empreitada global e ou por administração compartilha os conhecimentos e se coloca disponivel para quaiquer esclarecimentos que se fçam necessário a seus novos clientes.

  • Fábio,

    Boa tarde,

    Tenho uma dúvida em relação a vistoria do imóvel novo, é correto a construtora estipular o tempo? se for correto qual seria esse tempo? minha construtora me conceceu 30 minutos, mas achei rápido demais.
    Muito obrigada desde já,

    • Não existe norma que estipule isto (a não ser que esteja no seu contrato). O correto é você ter o seu tempo para verificar tudo que é necessário. E é isso que normalmente acontece. Eles não irão te expulsar da vistoria, mas quando dizem estes trinta minutos conseguem com que os desinformados liberem esta etapa mais rápido. Foi bem sua vistoria?

    • Fábio,
      Boa tarde,
      Não achei boa a vistoria, foi muita correria por conta do tempo que nos concederam, e alguns detalhes importantes acabaram passando desapercebidos. Como devo proceder neste caso em relação ao que não conseguimos vistoriar? Existe uma 2ªvistoria? se existir eu posso verificar o que não fiz na 1ª?
      Muito obrigada pela atenção.

    • Provavelmente existia uma declaração “Aceito ou Não aceito” no relatório da primeira vistoria.
      Caso optou “não aceito”, eles devem te chamar para uma segunda vistoria com os problemas sanados (ou então irá para a terceira..)
      De qualquer forma, você poderá sempre identificar e cobrar por solução das patologias que encontrar, aqueles defeitos que são de obra e não de uso e seus itens estão na garantia.
      Exemplo simples: Se com um ano de uso normal, caírem os azulejos da cozinha, é defeito de obra que você não é obrigada a identificar na vistoria e eles são obrigados a corrigir.

  • Boa tarde.

    Gostaria de saber se a construtora pode se negar a fazer a vistoria da parte elétrica e hidráulica. Ela está alegando que ainda não hpa ligação definitiva, e que todos estes ítens estão em garantia. Teria alguma norma que obriga a construtora a realizar a vistoria por completo?
    Obrigado.
    Rogério

    • Boa tarde Rogério.
      Não há norma ou lei que obrigue a realização de vistorias, mas todos os serviços devem estar de acordo com as normas técnicas de desempenho, e estas são garantidas contratualmente (e legalmente pelo código de obras do município).
      Acompanhei muitas vistorias onde a elétrica não estava ligada ( enquanto há obras no edifício ou condomínio eles não ligam pois os operários utilizariam as tomadas para seus equipamentos), é normal e em caso de problemas (curto ou mal funcionamento) eles serão obrigados a corrigir.
      Você pode se negar a vistoriar enquanto o imóvel não estiver completo, ou descrever esta impossibilidade no documento (check-list da vistoria) e ficar com um registro do mesmo (levar um xerox ou uma foto).
      Abraços.

  • Fabio,

    Meu irmão comprou um apartamento na planta, ao receber as chaves viu que as instalações hidráulicas e sanitárias estavam expostas, mas a responsável pelo acompanhamento da vistoria disse que era procedimento da construtora para evitar quebra quebra com as infiltrações, ele assinou a declaração de quitação, e ao chegar para fazer a limpeza notei que não há uma tubulação aparente, e sim uma gambiarra, já que o encanamento sanitário cruza com o de água potável, e as soldas foram realizadas com silicone e já existe vazamentos sem nem mesmo termos mudado para o apartamento, entre outros problemas. O que devemos fazer caso eles se recusem a concertar as instalações?

    Vanessa

    • Vanessa,
      Tem que olhar o que o manual descritivo da obra diz (lá está descrito todas as etapas da obra e como elas deveriam ser feitas).
      Alguns empreendimentos utilizam ALVENARIA ESTRUTURAL: ATENÇÃO. Neste sistema as paredes funcionam como pilares e não podem ser cortadas para embutir tubulação (também não se pode modificar o apartamento quebrando paredes depois). Se não for este o caso pediria para enviar uma foto ao meu e-mail (está na guia “contrate” do blog).
      Tubulação de gás é OBRIGATÓRIO ficar aparente (normalmente esconde-se em baixo das bancadas nas cozinhas e área de serviço), imagine ter que quebrar parede para consertar um vazamento de urgência.
      Se negam a consertar? 1-) reclame aqui, 2-) procon, 3-) processo judicial.

  • Boa noite
    Inicialmente quero aproveitar para agradecer pelas dicas da matéria. Bom, eu e minha esposa compramos um apto na planta e hoje fizemos a vistoria. Dentre outras coisas percebemos um problema de má qualidade no reboco das paredes, sendo que as mesmas apresentam sinais do desempeno. Em partes das paredes ela é mais lisa e em outras aparecem riscos. É algo grosseiro mesmo! Tenho direito em reclamar com a construtora?

  • Bom dia!

    Realmente as dicas aqui são muito valiosas para leigos como eu que comparam um AP pela primeira vez.

    Gostaria de tirar uma dúvida. Comprei um AP, já fiz a vistoria e os itens estão ok. Só que, recentemente, constatei um erro de instalação elétrica. Foi instalada uma tomada no lugar de um interruptor, e um interruptor no lugar de uma tomada.

    Percebi isso, pois meu AP é o 201, quando visitei o AP 101 notei que a disposição das tomadas é diferente do meu AP, foi ai que consultei meu projeto elétrico, entregue pela construtora ao termino da vistoria.

    Já entrei em contato com a construtora, só que eles insistem que tudo está funcionando e não existe problema e nem se dispuseram em ir até o AP para dar uma olhada. Só que pra mim, vai gerar de dor de cabeça, pois eles colocaram bem longe o interruptor da lâmpada da área de serviço, e vou ter que ficar dando volta para acender essa lâmpada.

    Uma vez que eles não querem resolver este problema, o que eu posso fazer? Procurar o PROCON de minha Cidade?

    Resumindo: No projeto elétrico está uma coisa e a execução foi realizada diferente.

    PS: Também já consultei um Engenheiro Eletricista que me informou que a execução está diferente do projeto.

    Abraço!

    • Romero, boas iniciativas; entrou em contato com a construtora e consultou um eletricista. Agora que o erro está confirmado, você pode e deve procurar o PROCON. Uma outra alternativa que indiquei aqui acima é entrar no site http://www.reclameaqui.com.br, se cadastrar e incluir sua reclamação. Ela fica pública e é uma má imagem para a construtora, que vai procurar resolver seu problema.
      Agora, processo judicial por uma tomada já acredito que é mais fácil pagar o eletricista para inverter com o interruptor…
      Boa sorte… Abraços!

  • Amigo, Parabens pelo site. Quero saber se posso fotografar a vistoria do meu imovel comprado na planta? Existe alguma lei que me ampare?
    Obrigado e Parabens pela iniciativa.

    • Pode e deve fotografá-lo durante a vistoria (eu inclusive indico máquina fotográfica no texto).
      Melhor documentação que esta não há! E ninguém irá impedí-lo.
      Obrigado e Boa Sorte!

  • Bom dia Fabio
    Gostaria de saber quanto a individualização de agua, gás e energia eletrica como funciona está individualização e se tem alguma lei que regulamentariza isso pois cada um fala uma coisa.
    Obrigado.

  • PRECISANDO DE UMA CONSULTORIA??

    Contrate um profissional habilitado.

    Trabalho ha 5 anos na área de construção civil passando por empresas como Camargo Corrêa e atualmente em uma das maiores construtoras do Brasil (mercado imobiliario).

    Entreguei diversas unidades de diversos padrões construtivos e acabamentos.

    O barato sai caro. Diversos vícios aparentes a garantia expira no ato da vistoria de entrega. Portanto, não corra esse risco.

    Atuo na regiao de São Paulo – Capital e interior (será cobrado taxa de locomoção)

    Valor R$ 200,00 podendo sofrer alterações de acordo com tamanho e padrão dos acabamentos.

    obs: tenho também equipe para reformas.

    Eng. Andrews
    cel: 11 98146-7442

  • Boa tarde, Fábio.
    Sou Arquiteta e adorei suas explicações e comentários. Trabalho com execução de projetos e obras, e o mais difícil hoje é a entrega pelas construtoras do que foi oferecido na compra.
    Sugiro o máximo de atenção aos consumidores nas vistorias, pois a construtura sabe qual são os problemas e tentam maquiar na hora da entrega, principalmente o funcionário, nos pontos críticos tendem a desviar a atenção para não perceberem.
    Fábio, que muitos outros profissionais tenham a iniciativa e atenção com pessoas leigas no assunto.
    Abraços.

    Raquel

    • Obrigado Raquel!
      Raramente nas vistorias que fiz tentaram esconder alguma falha, mas é diferente com o consumidor comum. É justo construir e ganhar dinheiro com isso, mas devem entregar produtos com qualidade.
      Você tocou num ponto crucial: Não acredite na maquiagem feita no stand, e lute contra a propaganda enganosa!
      Abraços!

  • Bom dia vou realizar a vistoria no meu apartamento e comprei o apartamento terreo porque tem uma area maior e posui uma cerca delimitando o espaço (ou seja a area esta descrita na planta que é minha) e o pessoal da construtora instalou o para-raio nesta area, sem nenhuma proteção gostaria de saber se isto é certo ou nao afinal estou pagando por esta area, gostaria de saber o embasamento tecnico para poder expor para o dia da vistoria
    desde ja agradeço a atenção obrigado

    • Os pára-raios possuem projeto específico, não acredito ser normal o aterramento ficar dentro do quintal privativo de uma unidade. Se isto não constar em projeto ou memorial do empreendimento que você adquiriu unidade, procure seus direitos. Se eu encontrar outras referências sobre o assunto colocarei aqui.
      Abraços

  • Boa noite, Fabio!
    Parabéns pelo site e iniciativa…utilidade pública.
    Não sei se poderá me ajudar, mas…
    É o seguinte:
    Estou comprando uma casa nova e, antes da vistoria, aconteceu um problema com a bomba da caixa d’água(500L em polietioleno) que fez com que transbordasse, molhando toda a parede do banheiro e algumas dos quartos vizinhos. A casa não é lajeada, é apenas no gesso. O construtor informou ser necessário, apenas, refazer a parte do selador e pintura.
    Pergunto:
    Isso é suficiente ou o ocorrido prejudica reboco, argamassa, pintura etc. e será preciso de algo mais?
    Desde já agradeço!

    • O gesso é bem sensível em relação à umidade. Ele pode ser utilizado em banheiros (e é bastante usado principalmente pela sua praticidade) mas mofo e rachaduras por causa de vazamentos podem faze-lo até desabar. Os acabamentos das paredes são mais resistentes (se não forem de gesso; e sim chapisco/reboco/emboço/pintura). Se os ambientes forem bem ventilados as paredes vão secar, basta seladora e pintura mesmo. Na dúvida leve um profissional de confiança antes de fechar negócio.
      Outra coisa: a bomba só enche a caixa quando a bóia desce. Se dá defeito na bóia deveria ter um extravasor (ladrão) ligando a caixa a algum lugar visível (já vi no box, área de serviço e até no jardim).
      Boa sorte!

  • Excelente post de grande utilidade.

    Eis aqui uma dúvida, como proceder em caso da construtora se recusar em pintar a parte de cima e a de baixo da madeira das portas?

    Outra coisa, não tinha chuveiro no banheiro, e eu gostaria de testar o encanamento, se a pressão da água está funcionando normalmente, sou eu que tenho de levar um chuveiro para esse tipo de teste, ou eles tem que disponibilizar um chuveiro, da mesma forma como disponibilizam torneiras?

    Obrigada por toda orientação, tem sido muito útil.

    • Adaiane, Obrigado pelo comentário.
      A parte de cima e de baixo das portas não deve ser pintadas pois é por ali que a porta respira, absorve e libera umidade. Assim ela não empena e a pintura não trinca. Sobre os chuveiros e instalações, estes itens estão cobertos nas garantias descritas no memorial. Normalmente são 5 anos. Sugiro que escreva no check-list da vistoria os itens que não foram possíveis testar.
      Abraços!

  • Olá Fabio,

    Tudo bem! Sou engenheira civil e já fui técnica em Edificações. Já acompanhei muito cliente na vistoria das construtoras que trabalhei e confesso que tem muito cliente que não tem noção no ato da vistoria e como sempre fui profissional sempre tirei suas duvidas dando segurança na vistoria. Este blog é muito bom, você estar de parabéns e sempre participo de outros blog em busca de conhecimento. Sempre participo de um bastante enriquedor, com vários texto de engenharia, arquitetura, etc. Principalmente para aqueles que não é da área que busca informações sobre construções. Aqui deixo o site caso alguém queira participar, lá tem vários comentários meus. http://www.tecproengenharia.com.br ao entrar no site ao lado tem um blog Deu na Telha e também tem um texto como receber seu imóvel. Vamos fazer essa parceria trocando informações. Enga Acacia

  • Fábio sou arquiteto e acompanho alguns clientes nas vistorias pra entrega de apartamentos e casas. Tenho duas dúvidas, uma referente ao contrapiso, qual é a margem se é que tem, de desnível de um ponto ao outro de diferença do contrapiso?
    A outra dúvida, a construtora te margem de 5% de segurança referente ao tamanho dos ambientes / apartamento vendido. Caso essa margem seja maior, o que deve ser feito?
    obrigado desde já e parabéns pelo site.
    Douglas

    • Douglas, boa noite. Como já citei em uma resposta acima o limite é uma diferença de 3mm a cada 2m de contrapiso. Maior desnível que isso o futuro piso pode se soltar por causa da espessura da camada de argamassa colante ao nivelar o piso. Outro problema é altura; o mais comum é o contrapiso estar 2cm mais baixo do nível do piso acabado (cerâmicos e laminados tem aproximadamente 1cm de espessura, assoalhos 1,5 ou 2cm – conte também a altura da cola – aproximadamente 0,5cm ; depende do piso à ser instalado e o fabricante do produto). Caso esteja desnivelado ou solto, deve-se refazer o contrapiso.

  • Boa tarde! Meu marido e eu compramos um apartamento na planta, que nos foi entregue em janeiro de 2013. Fizemos a vistoria, havendo necessidade de pequenos reparos (rejuntes, ajustes nas portas, fechaduras) e tão logo efetuaram esses reparos, recebemos as chaves. No mesmo mês, ao contratarmos uma empresa especializada em móveis planejados, verificamos que a porta do banheiro (suíte) foi instalada em local errado, ou seja, em local diferente ao estabelecido na planta. Além disso, a disposição do chuveiro, pia e vaso sanitário desse banheiro está totalmente invertida em relação à planta original. Essa alteração está nos privando de montar um armário planejado no dormitório. A construtora foi cientificada deste problema e se prontificou a corrigir o erro grotesco, já que aconteceu o mesmo fato com outros apartamentos, desde que o proprietário do apartamento do andar inferior autorizasse a entrada em seu apartamento para a correção e alteração dos encanamentos. Entretanto, esse proprietário não permitiu qualquer alteração sob o “pretexto” de que tem um filho pequeno e quer preservar sua família. Ele pode fazer isso? Já que não há acordo, uma ação judicial resolve o problema, já que a rede geral de distribuição de água e esgoto são de uso comum dos condôminos? Obrigada e parabéns pelo site! Patrícia Renesto.

    • Patrícia, não sei se já resolveu seu caso, mas vamos lá..
      Que briga! Em princípio, o processo judicial contra a construtora não obriga o vizinho a abrir o apartamento dele para a sua obra. Pela lei ele deve permitir acesso para obras emergenciais, não sei se se aplica. Acho que seria interessante consultar um advogado especializado.. Está muito difícil encaixar os móveis? Se for apenas uma porta, pense o custo benefício de alterá-la por conta própria, as vezes pode ser mais barato e menos dor de cabeça. Um bom arquiteto pode solucionar a porta e os móveis. Depois conte o que decidiu! Obrigado e boa sorte.

  • Boa noite Patrícia, este assunto está mais jurídico do que técnico ou civil. Muitas vezes (infelizmente) o projeto executivo do prédio é diferente do projeto que foi inicialmente apresentado no stand. É necessário analisá-lo e também o contrato que foi assinado com a construtora. Já o morador do de baixo é outra história. O bom senso seria permitir (desde que você refizesse o forro dele, danificado na obra), mas é preciso tato para um comum acordo. Processo judicial será uma briga eterna com seu vizinho, veja se compensa. Taí; incômodo para todo mundo!

  • Muito útil seu site! Parabéns! Por acaso podemos pedir para olhar outra unidade do prédio para ver se estão similares?
    Obrigada.

    • Entendo esta curiosidade, mas acho difícil a construtora liberar (teria que atender à todos se fizesse). É comum porém uma vistoria prévia, com grupos de proprietários à uma unidade padrão antes das vistorias individuais. Outra dica é formar um grupo on-line de proprietários para discutirem questões comuns.
      Boa sorte.

  • Comprei um apartamento na planta e no memorial descritivo dizia que teria a medição individual de água (um dos motivos pelo qual comprei), lage em gesso e forro PVC no banheiro. A entrega está prevista para o mês de maio.
    Visitei a obra esta semana e constatei que o banheiro não tem o forro de PVC, a lage foi apenas pintada (a gente vê até as vigas) e não terá medição individual de água.
    Como devo proceder nesse caso?

    Att.

    Samuel

    • Samuel, aconselho documentar todas as divergências e procurar um aconselhamento jurídico. Verifique se vale a pena (ou está disposto à encarar) uma ação judicial.
      Abraços.

  • Boa noite,

    Na vistoria técnica do meu ap, a construtora disse que não foi possível colocar janela na área de serviço devido a restrições técnicas, agora ficou um “buraco” na área de serviço onde eu terei que comprar uma janela, no memorial descritivo não fala que a área de serviço viria com um buraco de 1mx1m sem janela o que devo fazer? é correto isso?

    • É horripilante, mas infelizmente é “correto” sim. A legislação cobra ventilação na área de serviço, e tornou-se muito comum as construtoras deixarem elas abertas no prédio todo. Então quando é constituído o condomínio, se estabelece um padrão (janelas “especiais” com veneziana ou abertura na parte superior que garante a ventilação) em assembléia e contrata-se o fechamento para todos. Abs

  • Boa tarde Fábio,

    Sou Engenheiro Elétrico e gostaria de saber se a construtora pode entregar o apartamento novo sem bocal e lâmpada, ou seja, apenas os fios no seu ponto de luz? Tem alguma norma ou lei que defina isso? no contrato só menciona que a construção será de acordo com as normas brasileiras vigentes.

    Att,

    Gleyson

    • Gleyson, pois é.. o padrão é este. Não há norma que diga o contrário. Infelizmente para quem tem de se mudar no escuro.. Porém, iluminação é algo tão pessoal que até entendo o sentido de deixar o imóvel na fiação para que depois você instale o que quiser. Observe que o mesmo ocorre com o piso das áreas sociais e intimas, que é entregue no contrapiso, certo? Mas atenção na vistoria! O ideal é levar uma lampada no soquete e fio para testar, se não testar por não haver lâmpada ou qualquer outro motivo escreva no documento esta impossibilidade!
      Abs.

  • Bom dia Fábio,

    Gostaria de saber sobre a minha questão. Ainda não recebi meu apto, previsto para Outubro de 2013. Porém em visita ao imóvel vi que no banheiro onde deveria haver uma janela (com saída para um poço de luz) mudaram pra um exaustor. No contrato e na planta consta janela com basculante 0,60×0,80m. Essa alteração não foi comunicada e é muito indesejada. Devo reclamar mesmo antes da entrega das chaves ou aguardar a vistoria? Eles poderiam ter feito isso? E agora se eles tiverem de corrigir eu vou ter que esperar mais tempo para receber minhas chaves? Agradeço a ajuda! E parabéns pelo seu trabalho.

    Elza
    [email protected]

    • Qualquer reclamação que for fazer quanto antes melhor, e sempre documentado. Mesmo tendo reclamado antes, refaça a reclamação na vistoria. Tanto o projeto como o prazo já estavam estipulados, o atraso também deve ser cobrado. Boa sorte!

  • Olá Fábio.
    Estou assustado com a quantidade de reclamações de quem compra apartamento na planta. Sou mais um nesse meio.
    Meu caso é o seguinte. Visitei decorado e tenho cópia do memorial descritivo.
    Quando fui visitar a obra do meu ap constatei em vários cômodos que no canto das paredes há um nível, pelo que parece são das pilastras. É como se tivesse passando alguma tubulação e eles tamparam ela. Porém tanto no decorado quanto no memorial não previa isto. O que me aconselha a fazer?

    • Procure explicação por parte da construtora, de preferência com algum engenheiro ou arquiteto da obra. Se não sanar/solucionar a dúvida procure ajuda profissional, faça um laudo e procure assessoria jurídica.

  • Olá Fábio,
    O banheiro da minha casa vaza água, da área do box para fora. Tem uma soleira que é alta e um box de vidro temperado, já reinstalei o box pensando ser ele o problema, mas parece que a água vaza por baixo da soleira, pois o box fica sobre uma pequena muretinha construída do lado de fora do box, na altura da soleira. O que devo fazer?
    Bruna

    • Muitas vezes é apenas silicone mal aplicado. Mas como descreveu deve ser o assentamento da soleira ou a impermeabilização desta “mureta”. Chame um pedreiro para retirar e assentá-la novamente, mas peça para verificar o problema antes e apontar a melhor solução. Boa sorte!

  • Bom dia, fiz a primeira vistoria em meu apartamento e fiquei indignado. O piso é muito cheio de desníveis, acesso a cozinha tem diferença de 1,5 cm, a escada de acesso ao 2° andar é torta. Oque me disseram é que o piso torto é devido ao padrão da caixa (habitação para classe baixa) que não fizeram contra-piso. A escada é torta que dá para ver nitidamente o ângulo dos degraus fora do normal. Preciso pegar o apartamento pois meu contrato de aluguel está acabando e queria impor a troca de todo o piso e a correção na escada. Se eu fizer isto a construtora pode demorar pra me entregar novamente o AP no máximo em quanto tempo?Serão obrigados a pagar meus aluguéis? Como procedo com essa situação?

    • Tacio, infelizmente seu problema é comum e por isso procuram resposta aqui. Ele implica em duas questões: uma técnica (de construção) e outra jurídica (prazos, pagamento, contrato). Documente os problemas técnicos seja em check-list de vistoria ou laudo de um profissional. Procure seus direitos com um advogado.
      Vamos as questões técnicas:
      A diferença de nível entre o piso pronto e o contrapiso é de 1 a 2 cm mesmo, portanto quando você instalar o piso na sala a diferença deve ficar mínima, correto? O contra-piso é uma camada de 3 a 4 cm de massa que regulariza a laje para recebimento do acabamento, precisa ser verificado quanto ao nivelameno e o descolamento (oco). As escadas idem, normalmente vem no contrapiso para que você aplique o mesmo acabamento das áreas sociais.
      O prazo é o original do contrato e a construtora deveria ser obrigada a lhe ressarcir por tempo a partir disto. Veja o que está mais disposto, esperar a correção e cobrar pelos seus aluguéis pagos ou fazer a correção por conta própria e tentar cobrá-la na justiça depois. O mais comum é o primeiro. Boa sorte!

  • Ola… bom comprei um apartamento novo mas ele nao foi entregue ainda, e ele esta na seguinte condição . Banheiro e cozinha com os azulejos e pisos, sala e quarto com piso todo ondulado sem contra piso e eles estão falando q eu q tenho q fazer o contra piso para receber o piso ou laminado isso é certo ou eles tem a obrigação de entregar com o contra piso ? Existe alguma lei pra isso . Grato.

    • Elias, normalmente os aptos são entregues no contrapiso. Acontece que muitas vezes ele não está bom o suficiente para receber o acabamento; nivelado, plano, firme, sem fissuras ou descolamento (ocos). E assim quando orçam o acabamento incluem o contrapiso, ou regularização do mesmo. Não há lei específica, mas mesmo assim você pode (e deve) procurar seus direitos!

  • Ainda vou fazer minha vistoria.

    algumas pessoas que fizeram a vistoria nao tiveram como testar a hidraulica porque nao tinha agua.

    devo assinar a vistoria se nao tiver agua?

    • Rafael, documente esta impossibilidade e não aprove a vistoria. Peça balde e jogue água nos boxes para ver os caimentos para os ralos.
      Quanto as peças sanitárias, mesmo sem a vistoria ainda valerá a garantia contra problemas ocultos. Boa sorte!

  • Olá amigo, estou fazendo vistoria para receber o meu apartamento, porém estou enfrentando problemas com o piso e revestimento. Estou indo pra 5ª vistoria e sempre piora, tanto o piso quanto o revestimento apresentam bolhas, lascas, ferrugem e foram mal assentado e agora com a troca de algumas pedras apresenta diferente tonalidade. Exigimos a troca de todo o piso e revestimento, mas a construtora se nega e afirma que está resolvendo o problema, eles pintam as lascas e trocam algumas pedras e dizem que a diferença de tonalidade é normal e está compreendida na ABNT. Isso procede? Eu posso exigir a troca de todo o piso e revestimento? Fico agradecido pela ajuda!

    • Adelson, já tive este problema. Quando se compra novos lotes de piso (ou revestimentos) pode sim haver diferenças de tonalidade e a construtora se respalda neste argumento! Ainda assim é um prejuíso, e leva tempo para correção. Quando num eventual processo, o mais comum é o ressarcimento por tempo de espera para o recebimento do imóvel. Abraços.

  • Boa noite Fábio! Comprei um apartamento na planta, estou prestes a pegar as chaves, já fiz a vistoria, porém verifiquei que as rampas de acesso às garagens (a minha será no 3º mezanino) não tem uma boa dimensão para manobrar o carro, ao fazer a curva é necessário fazer manobras, isto é, tenho que dar ré na subida para o carro passar, e ao descer não tenho visão do piso, bom, não sei se deu para entender, mas o que quero dizer é que foram mal projetadas dificultando o acesso às garagens. Já reclamamos, mas o que a construtora alegou é que não há mais nada a ser feito! Isto cabe uma ação judicial? O que eu posso fazer quanto a isto? Já que comprei um apto com duas vagas na garagem?

    • Boa noite. As garagens devem atender a legislação local, código de obras e normas técnicas. As inclinações e os raios de curvatura são conhecidos e determinados para os tipos de veículos, tendo um mínimo para os automóveis e utilitários. Pelo que descreveu há erro ou de projeto ou execução e há responsáveis por ambos. Cabe ação judicial sim. Fica mais fácil agregando outros moradores (para dividir as custas, já que é de interesse comum). Um levantamento de projeto e no local sanará a dúvida da responsabilidade. Procure um advogado e realize um laudo com profissional para anexar ao processo.
      Boa Sorte!

  • Olá,tenho uma dúvida a respeito do contra piso, fechei piso pronto estruturado e segundo o técnico o contra piso está com desníveis acentuado e é preciso nivelar com ARGAMASSA AC3 BRANCA PARA PORCELANATO EXTERNO,pois bem, o pedreiro disse que o tipo de piso que eu comprei ele é colocado por peça e colado e o tipo de piso vai acompanhando os desníveis não sendo como o piso laminado,a minha dúvida realmente eu preciso nivelar o piso?Ficarei no aguardo, desde já parabenizo-o esclareceu muitas dúvidas que eu tinha.Boa noite!

    • Fagner, realmente o piso pronto estruturado é colado ao piso e este deve estar nivelado (este tipo de produto é inferior ao assoalho e superior ao piso laminado, emprega uma camada de madeira nobre apoiada sobre uma de compensado). Nas normas técnicas o caimento de áreas secas é minimo, ou seja deveria ser possível instalar o piso colado sem problemas, normalmente é problema de execução. Recomendo documentar a situação (para possível busca dos seus direitos, e nivelar para não ficar sem piso. Boa sorte!

  • Adquiri um apartamento na fase da construção e assinei a escritura de cessão de direitos em abril deste ano. Meu contrato de financiamento com o banco ainda está em registro. Fiz a primeira vistoria em 15/10/21049, TARDE DEMAIS ,e ainda não fui contactada para a segunda já vai completar dois meses. Iso é legal? Demorar tanto tempo?l

    • Cristiane, depende do que está no seu contrato. Para vistoriar o apartamento deve estar pronto, se vistoriou tarde significa atraso de obra (ou burocracia interna – o que dá na mesma). Minha única dica é documentar tudo. Vistoriou, protocolou alguma reclamação, teve algum contato por parte da construtora? Documente. A questão jurídica é bem usual para este tipo de situação, e baseia-se (no caso de processo e ganho de causa) na indenização por dia de atraso na entrega. Se se sentir prejudicada busque um advogado. Boa sorte!

  • Fiz a primeira vistoria no apartamento que estou adquirindo no dia de hoje. Ao conferir a área de cada comodo achei divergente com as medidas da planta. Existe uma linha de corte para mais ou menos em relação ao vendido x entregue.

    • Tereza, boa tarde.
      Existe sim uma regra prática na área judicial, que determina tolerância para até um vigésimo (que representa 5%) entre o que está marcado na planta (projeto) e o construído (entregue). Note que esta diferença é em área (m²) e não dimensão de paredes.
      Abs!

  • Fabio, boa tarde! Tudo bem? Gostaria de saber no caso de quem comprou o imóvel financiado pela caixa na planta e já assinou com a caixa, e a documentação informa a metragem, neste caso qual o percentual correto de alteração da planta atual que o imóvel pode ter? Quais os defeitos passiveis de cancelamento de contrato e que gera multa a construtora?

    • Boa tarde Juliana!
      Como escrito acima até 5% de diferença é tolerável.
      O que é previsto como gerador de multa é atraso. No caso de defeitos aparentes estes deverão ser documentados pelo cliente e corrigidos pela construtora, o que leva tempo. A indenização é por tempo. Vícios ou defeitos ocultos possuem garantia que devem estar descritas no memorial e contrato.
      Boa sorte!

  • Boa noite,
    Contratei uma construtora para fazer minha casa financiada pela Caixa. O problema que constatei no banheiro superior é que o ralo não está alinhado com o ralo do banheiro inferior, ou seja não estão alinhados na mesma posição, colocaram o ralo ao lado do vaso sanitário quase na frente do vaso. Olhei na planta e lá aparece nos desenhos os ralos exatamente na mesma posição, bem no canto do box, esse projeto foi aprovado e registrado na prefeitura, o contrato com a construtora fala que as instalações sanitárias devem ser feitas conforme projeto aprovado na prefeitura. meu medo é que a água fique empossada no canto do box, como posso verificar isso? A construtora é obrigada a arrumar/refazer o serviço? Além disso vou ter problemas para instalar o box de vidro pois não tenho espaço para isso já que o ralo ficou parte para fora do box.
    Obrigada.

    • Bom dia Lisiane!
      Os ralos não estarem alinhados não é necessáriamente um problema, mas o fato de não estarem conforme o projeto contratado sim!
      Já tive cliente que teve posição de vaso sanitário alterada em apartamento.. infelizmente é mais comum do que se imagina.
      A explicação é que muitas veses o projeto aprovado na prefeitura é o basico (na seção – DICAS/O PROJETO DE ARQUITETURA – explico sobre as fases de projeto), e no projeto executivo ACABAM alterando alguns itens por economia facilidade de execução. Porém estas alterações não devem ser extremas e prejudicar o cliente.
      O caso da água ficar empoçada é caimento mal executado e imagino que o contrato deve estabelecer garantia sobre isso (com a correção do problema). O ralo ficar parte para fora do box é inaceitável (e obviamente não estava assim no projeto..).
      Procure seus direitos, contate a construtora com as reclamações e documente este contato (protocolo do telefonema/e por email). Caso não se prontifiquem a corrigir procure um advogado. Boa sorte!

  • Fabio, estou com uma duvida em relação ao contrapiso entregue pela Construtora. Estou no 3º andar e minha porta de entrada já com soleira fica 7 cm acima do contrapiso da sala e dos quartos, esses ambientes ficam por minha responsabibilidade para colocar o piso e os acabamentos finais. A cozinha lavanderia e banheiro foram entregues com piso frio, porem esses ambientes estão 3 cm abaixo da minha soleira da porta de entrada.
    Ainda temos um peso limite a ser utilizado entre contrapiso e piso 80kg por m². Minha intesão seria retirar todo os pisos ja instalados para regularizar o nivel do apartamento… Subir 6,5cm entre contrapiso e piso de tudo e mais os 3 da cozinha e lavanderia – trocando os pisos desses ambientes.
    Duvida 1 – A contrutora pode me entregar dessa forma o contrapiso em relação a soleira da entrada?
    2- eu posso elevar tanto assim com outro cotrapiso, isso pode afetar a estrutura da laje? Que material seria mais indicado pra realizar essa elevação?

    Obrigada pela atenção

  • Excelente o site e me ajudou em muitas coisas as postagens anteriores, fui lendo de uma a uma e verifiquei muitas coisas que irá me ajudar na minha primeira vistoria. Mas, tenho uma dúvida, Estou para receber meu apartamento, porém em uma visita para tirar medidas dos móveis, verifiquei que tinha uma cerâmica com o desenho invertido. Na mesma hora informei ao engenheiro responsável e ele solicitou que o informasse no dia seguinte durante o horário de expediente. Realizei a informação, onde o mesmo sugeriu colocar um “tapetinho” tendo em vista que não possuia mais cerâmica com o mesmo lote e se fosse trocar iria ficar diferente.
    Neste caso, posso solicitar a troca de todas as cerâmicas e não assinar o termo de recebimento ou pelo fato de ser apenas uma cerâmica a construtora não tem obrigação de concertar?

    Parabéns pelo site e espero que continue me ajudando muito.

    • Bom dia Allison. Entendo o cliente e acho que a construtora deveria ter estoque para reparos como este. Porém as construtoras se valem da variação de tonalidade entre os lotes, ou seja: ela compra material do mesmo modelo, mas ele chega na obra diferente do anterior.
      Sim, é erro da construtora e você pode pedir o reparo. Assine o termo quando estiver satisfeito, recebido o que foi contratado.
      Abraços!

  • gostei do artigo,
    tenho uma duvida,
    minha vaga de garagem empoça, acredito que o caimento ali nao foi bem feito,
    existe alguma norma da abnt que trata desse assunto?

    • Valdomiro, obrigadoo pelo comentário. A norma que trata deste assunto á de impermeabilização; NBR9575. Consta no item 6.4 – detalhes construtivos: “a) a inclinação do substrato das áreas horizontais deve ser no mínimo de 1% em direção aos coletores de água. Para calhas e áreas internas é permitido o mínimo de 0,5%”.

  • Pena que não vi esse site antes! Comprei meu apto na planta em um condomínio fechado e recebi faz uns dois meses. .. no ato da vistoria nos deram pouco tempo para ver detalhes e muitas coisas passaram despercebidas, como a porta que não está fechando, uma pequena trinca no gesso no teto e outas que ersm impossíveis de serem vistas como o escurecimento do piso na área do box e uma infiltração no teto do banheiro. .. Reclamamos com a construtora e já foi agendado para que seja feito esses reparos… Mas infelizmente com apenas dois meses de moradia um dos quartos apresenta bolor na parede e as coisas dentro dos armários tem embolorado constantemente. .. fora o fato de que não respeitam a vaga da garagem, me causando um grande transtorno sempre que chego e tem um carro na minha vaga, além de os moradores não ter o mínimo de senso em relação a barulhos excessivos e até mesmo intimidade de casal que escutamos nitidamente. .. existe alguma lei para essa situação? Pois infelizmente eu e meu marido estamos até pensando em nos mudar devido a tantos problemas. ..

    • Susan, obrigado pelo comentário.
      Que bom que os reparos foram agendados. Sugiro mesmo assim procurar um profissional para verificação destas patologias, para que garantir que a construtora as sanem corretamente. Escurecimento do piso pode ocorrer pelo encharcamento da peça cerâmica por baixo (ou por trás, quando na parede). A infiltração no teto pode estar relacionada com a umidade e bolor tanto na parede como nos armários. Por isso é bom uma consultoria profissional. Quanto à vaga de garagem e o barulho de vizinhos são problemas de condomínio. Leve estas questões ao síndico ou assembléia de condomínio procurando meios amigáveis de resolvê-las. Não obtendo solução procure um advogado. Existem também soluções de forros acústicos e pisos mais flexíveis que atenuam ruído. Porém, servem quando se trata da primeira instalação ou reforma já programada, pois normalmente realizar a substituição dos mesmos acaba saindo mais caro do que o benefício que se obtém.
      Boa Sorte!

  • Tenho um apartamento vai fazer 5 anos, e agora as lajotas da sala e quartos estão soltando em varia partes do apto. quando pisamos tem a impressão que esta descolada e outra coisa verificando constatei que não fizeram o contrapiso esta diretamente na laje, passara a argamassa colante direto na laje, mandei um email para construtora e a resposta que tive que estaria fora da garantia, gostaria de sua opinião e qual a importância do contrapiso, e a garantia se podem fazer esse tipo de procedimentos, porque o meu gasto vai ser grande.

    • Wagno, boa noite.
      A principal função do contrapiso é nivelar a laje preparando-a para o assentamento do acabamento (assoalhos, porcelanatos, cerâmicas, pisos emborrachados, cimentícios, resinados, etc). Hoje já existe tecnologia para executar lajes niveladas, também chamadas de laje zero. O piso se soltar é uma patologia, um defeito, independente do sistema de laje (comum ou zero) adotado. Procure ver o memorial descritivo entregue junto com o apartamento e também o manual e garantia. Documente os problemas e procure seus direitos. Boa sorte.

  • Fábio, Boa noite.

    Condomínio onde comprei está com muitos problemas. São 152 unidades e todos reclamando. Na unica vistoria que fiz, verifiquei que caimento está para o lado oposto aos ralos, fiz anotações e mandei e-mail, a resposta foi que não existe caimento e sim nivelamento o que não é verdade, me ensinaram a limpar com pano unido, dizendo que não pode jogar água. Varanda empoça água. Em reunião de condomínio foi solicitado colocar caixilhos na área de serviço assim que pegar as chaves, pois a água da chuva está passando pela cozinha e saindo no hall de serviço indo parar no elevador. Enviei outro e-mail e a resposta foi que com a água da chuva com o vento é deslocada. Rejuntes dos azulejos são péssimo, parte elétrica não tem vistoria, após a instalação elétrica teremos 90 dias para reclamar de problemas. Mas isso não é nada, perto do problema com os elevadores. Próxima vistoria será no dia da entrega das chaves. Fui orientada a levar um profissional que fizesse um laudo para a construtora com todos os problemas você faz esse trabalho?

    • Vera, boa noite.
      Obrigado pelo contato.
      Infelizmente esta sua situação é muito comum nas entregas de imóvel. Faço sim este serviço, lhe solicitarei por email informações para prosseguimento.
      Abraços.

  • Olá, Fábio

    Adquiri uma casa na planta e realizei a primeira vistoria em outubro/14. A previsão de entrega era julho/2014.

    Os principais problemas apontados na vistoria foram:

    1-Piso arranhado e desgastado (porcelanato fosco).
    2-assento sanitário assentado muito próximo do limite do box (quando fosse colocado).
    3-Detalhes de portas e janelas para ajustes e outras coisas menos graves.

    Depois dessa data, retornamos umas 4 vezes, período em que apareceu um problema nas paredes internas e externas, as quais estavam apresentando bolhas e caindo o reboco. A própria construtora se providenciou em corrigir, arrancando até o reboco e refazendo-o. Isso fez demorar mais a data de entrega das chaves.

    Os itens 2 e 3 foram corrigidos, mas o piso a empresa alega que não são arranhados e sim a característica do piso e inclusive na última visita que estava marcada para entrega, o piso estava do mesmo jeito (inclusive sem limpeza e muito empoeirado). Pedi uma amostra do piso novo para comparação e disseram que não tinha nenhuma mais.

    O piso foi assentado quando a obra mais “bruta” estava em andamento, inclusive em visitas na época havia muito barro, materiais e pedaços de concretos e paredes pelo chão (foram tiradas fotos).

    As paredes externas após descascadas não foram pintadas novamente e informaram que posteriormente irão realizar nova pintura externa de todas as casas (outras apresentaram também o mesmo problema) e que no caso o recebimento constaria essa ressalva de que faltava a pintura externa (metade da parede frontal).

    Nas áreas comuns há vários problemas, principalmente com o asfalto (foi feito asfalto frio) e com pouca pessoas morando o asfalto já possui buracos e esfarela em certos pontos.

    Há problema com o abastecimento de água e falta água vários dias (alega a construtora que é problema com relação à companhia de água que não abastece todos os dias). Acredito que não deveria ter sido liberado o habite-se no caso dessa constatação de que não haveria condições de suprir as moradias na região.

    O condomínio já foi instalado e houve cobrança do primeiro mês, que paguei pensando que a casa seria entregue. Mas ainda não estou de posse da casa.

    Nessas alturas a incerteza é grande e a dúvida é se a empresa vai realmente atender as pendências após a entrega das chaves, já que muitas coisas ainda estão incertas desde outubro (6 meses).

    Penso até em pedir rescisão do contrato e desistir do imóvel. Ainda não recebi as chaves.

    Tenho embasamento para pedir esse cancelamento e desistir desse imóvel? Pretendo procurar outro imóvel, já que nesse já tenho a certeza de problemas atuais e a incerteza de que não terei ainda mais dores de cabeça futuras.

    • João, problemas de obra são muito frequentes e então a justiça adotou um padrão de ressarcimento de prejuízos por tempo. Para corrigir os problemas conforme o que foi contratado leva tempo e este que será ressarcido num eventual processo. Não tenho condições de avaliar seu contrato ou a recisão do mesmo, mas sim fazer a argumentação técnica. Levante toda a documentação, inclusive dos seus prejuízos (emails, fotos, laudo – neste último posso lhe ajudar) e procure um advogado. Boa sorte!

  • Fabio, bom dia
    qt vc me cobra por um dia ir com o perito ver a casa que tenho que indenizar do posseiro que ganhei a reintegração de posse, ver os quesitos e contestar depois?

  • Prezado Fabio,

    estou para receber meu apartamento e me preparando para vistoria. Tenho duas perguntas:
    1) tem como fazer qualquer teste quanto ao encanamento de gás ?
    2) e quanto aos pontos de telefone e TV a cabo? existe alguma maneira de realizar um teste na vistoria ?

    Agradeço desde já

    Andre Tiba

    • Andre, boa noite!
      Boa pergunta, porém não há como ou porquê vistoriar estes itens!
      Explico:
      Encanamento de gás é vistoriado pela concessionária assim que executado. Nunca é entregue com “falha” pois envolve risco. Inclusive, havendo qualquer alteração na rede interna de gás por parte dos proprietários, deve-se realizar novo teste! (Atenção nas reformas!)
      Tv e telefone possuem normalmente um local de chegada no condomínio ou prédio; shaft ou quadro geral. Em casas geralmente interliga-se à um poste ou caixa subterrânea mais próxima. Porém, a instalação para dentro da unidade é realizada (e paga) por conta do proprietário. A construtora do imóvel instala a “infra seca”, ou seja previsão dos pontos de uso com conduítes vazios! Procura-se então uma uma empresa concessionária que atenda a região, e ela levará a rede a partir do fornecimento existente mais próximo. Muitos condomínios ou loteamentos novos negociam com estas empresas a exclusividade ou o grande número de assinantes pelo custo da infra-estrutura. Depende portanto do caso a caso, se já existe infra ou não, se já foi acordado em assembléia de condomínio ou não, etc. De qualquer forma tudo isso é após a entrega do imóvel, e não há portanto cabeamento para testar.
      Abraços!

      • olá Fabio,

        em primeiro lugar gostaria de agradecer pelas dicas. Já fiz duas vistorias do apartamento e encontrei perto de 40 itens para serem revistos pela construtora. Suas dicas, junto com minha paciência e método me pouparam alguns mils reais.

        Bem, mas vamos lá. Se puder e souber me tirar mais esta dúvida agradeceria muito.Vou para a terceira na verdade. Gostaria da sua opinião quanto ao seguinte: na segunda vistoria, verifiquei que a área dos dois banheiros onde ficam os vasos sanitários e que possuem ralo, NÃO estão com caimento para o ralo. (a área do box com chuveiro tem caimento). Pois bem, ao jogar água nestes pisos, a água não vai para o ralo, mas fica acumulada perto da porta, existe um pequeno batente entre o banheiro de o outro cômodo, de forma que água não corre para o cômodo, mas ela fica ali perto da porta, quando deveria ir para o ralo. Eu questionei a construtora segundo a NBR 13753, que como você já escreveu, exige um caimento entre 0,5% e 1,5% em direção ao ralo. A resposta da construtora foi a seguinte: se fizer o caimento, o vaso sanitário ficará desnivelado e existe o perigo de ocorrer vazamento de água pelo vaso sanitário. Na sua experiência este argumento procede ? Eu fico imaginando que se possa fazer a compensação do caimento do piso na área do vaso sanitário com massa, de forma que ele fique nivelado. Poderia por gentileza dar sua opinião ?

        Eu agradeço desde já, e te aviso que sempre que alguém me pergunta indico seu blog.

        Andre Tiba

        • André, bom dia.
          Esta questão do caimento fora do box tem sido comum.
          Há de haver o encontro entre a norma e o bom senso.

          1-) Com um caimento tão pequeno, mesmo o rejunte ou a execução do assentamento cerâmico seguindo a paginação já desvia a água do sentido do ralo. Principalmente em peças grandes (veja que pisos monolíticos ou “auto-nivelantes” normalmente não possuem esse problema!).
          2-) Tanto as normas técnicas quanto os modos de vida vão se alterando com o tempo (seja por questões ambientais, pelas tecnologia dos materiais ou mesmo questões culturais). Hoje não se joga mais água (em abundância) em todas áreas frias; apenas no box e varandas. Isto significa que o ralo é hoje indicado para uma necessidade eventual, na qual usa-se também o rodo. No dia a dia usa-se pano úmido, ou “mop”.
          3-) Quanto ao nivelamento do vaso, é possível sim fazê-lo em piso com caimento, apenas dará mais trabalho.

          Resumindo: nas obras tenho indicado um piso praticamente plano com um pequeno caimento já mais próximo ao ralo.

          Veja se o que lhe foi entregue lhe atende, caso contrário questione ou busque seus direitos.
          Obrigado pelo comentário e indicações!

  • Ola Fábio, informações importantíssimas e as quais tem que ser divulgadas..
    Mais tenho uma dúvida que não consegui esclarecer.. referente aos tais vícios aparentes e não aparentes..
    Fiz a vistoria do meu cantinho na semana passada, conforme orientada pelo pedreiro de confiança, levamos o cabo da vassoura para verificarmos os pisos, e constatamos que os pisos dos quartos estavam em sua maioria ocos, tipo mal assentados mesmo.. e estavam muitooo ruins. Fiz o adento no relatório de vistoria solicitando o concerto dos mesmos, porém a construtora me respondeu que isso não se aplica, pois temos garantia de 2 anos para pisos soltos ou gretados não sendo por mau uso.. o que devo fazer o piso esta ruim demais e não acho correto ter que pagar por um serviço que deveria ser entregue.. SOCORRO

    • Suellen, obrigado pelo comentário espero que ele ajude ainda mais gente.
      Garantia são para os vícios ocultos, os aparentes devem ser corrigidos. A resposta dada apenas revela o descaso com o cliente, pois eles sabem que não devem entregar pisos ocos ( e isto pode ser falha ou no assentamento, ou pior ainda no contrapiso – que os obrigaria a refazer todo o piso do imóvel).
      Você deve ter “negado” o recebimento. Sendo assim lhe chamarão para uma re-vistoria. Lute para ter o problema resolvido em contato direto com a construtora. Caso não seja atendida busque um advogado.

      • Obrigada pela ajuda Fabio..
        Pois é eles não vão fazer um acordo amigável, então fui orientada pelo procon a fazer um laudo com todas as avarias e entrar junto aos juizado especial (pequenas causas) solicitando a correção.
        Por gentileza você teria alguma indicação de quem faz esse tipo de laudo?? quanto mais ou menos eu teria de gasto com isso…
        Pois não posso fazer a troca por min mesma, até por que irei perder a garantia…
        Que dor de cabeça arrumei né?!?!
        Abraços

  • Olá Fabio, comprei um apartamento na planta de uma construtora pequena, visitei um prédio feito por eles e os mesmos disseram que seria o mesmo padrão de acabamento, etc.

    Enfim, fiz a vistoria do apartamento esta semana e encontrei alguns problemas, entre eles um é relativo a pintura. As paredes internas estão somente no gesso, algumas até não estão totalmente lisas e as portas internas não tem pintura nem verniz. Gostaria de saber se é Lei entregarem o apartamento pintado e também as portas internas, no meu contrato (feito diretamente com a construtora) não fala nada a respeito.

    • André acabei fiquei muito tempo sem entrar pra responder questionamentos aqui. Espero que tenha resolvido sua questão.
      Ainda assim:
      Não há lei específica que obrigue pintura, porém existe uma norma de desempenho de edificações que deve ser atendida, a NBR 15.575 da ABNT.
      Caro leitor que estiver com um problema semelhante; procure um advogado que entenda de questões imobiliárias.
      Abs.,

  • Outro problema é em relação ao Gesso, em algumas paredes o mesmo está com uma manchas meio amareladas, de acordo com o construtor isso é relativo a um produto aplicado antes do gesso, porém que eu saiba essas manchas são provenientes de infiltração. Gostaria de saber se realmente há algum produto que deixe as paredes manchadas com a primeira aplicação de gesso.

    • Não tenho conhecimento de tal produto. Sim, normalmente o que mancha o gesso é umidade. Porém, se o gesso manchado estiver seco (resolvida possível questão de infiltração) pode ser pintado e a tinta cobrirá a mancha (passar seladora antes ou tinta específica para gesso).
      Abs.

  • Boa dia Fábio,

    Gostaria de saber quais as exigências técnicas para emissão desses laudos de vistorias, é necessário emitir ART ou algo do tipo?

    Lucas

    • Lucas, sim. Todo e qualquer serviço prestado por profissional da área deve ser registrado no conselho profissional. Se for arquiteto via RRT no CAU, ou engenheiro via ART no CREA.
      Existe uma outra possibilidade que é realizar a vistoria juntamente com o proprietário sem emissão do laudo (ainda assim como serviço devidamente registrado no conselho como assessoria, assistência técnica ou consultoria).
      Bom trabalho!

  • Ola Fabio.
    Comprei uma casa planta, em um mini condominio de 5 casas geminadas,mas com paredes independentes,. Quando a casa foi entregue pelo construtor,observei que apenas uma parede externa estava embolsada. Ou seja, como a minha casa é a primeira do terreno desse condominio, apenas uma parede externa foi me entregue embolsada e pintada. A outra parede está apenas no chapisco (mal feito ,onde os tijolos estao aparentes), e quando fui cobrar ao construtor o embolso dessa parede ele disse qur por ser casa geminada a casa nao é entregue com a parede embolsada.
    O problema é que o construtor nao constrói a casa para vender. Ou seja, primeiro ele negocia com um interessado para só depois começar a construir. Sendo assim,a casa que será construída ao lado da minha (onde a parede nao foi embolsada) nao tem previsao de quando será construida,pois ainda nao surgiu nenhum interessado.
    Gostaria de saber se eu deveria receber do construtor o imóvel com as paredes externas embolsadas e pintadas. Independente de ser casa geminada???

    • Bom… Na minha opinião qualquer construção deve ser entregue completa, finalizada. Mesmo no caso da casa geminada, cada unidade é independente. Ainda mais sendo elas construídas em data diferente. Acho inclusive que na tal situação deveria ter cada casa a sua parede de divisa. O uso de uma parede só na divisa entre as casas é um artifício de economia que prejudica a independência de cada uma das partes para futuras reformas, manutenções, etc.
      Porém seu assunto tende mais para a área jurídica do que efetivamente de construção. Depende do contrato com o construtor, e dos aspectos legais que vão desde a aprovação do empreendimento, da compra e até de uma eventual constituição de condomínio. Se sentir-se lesado procure os seus direitos.

  • Olá Fabio,
    Já realizei uma vistoria em minha casa e alguns itens que não estava de acordo anotei e o eng responsável falou que ia estar regularizando para uma revistoria. Realizei a revistoria e um dos itens que não concordei foi as cerâmicas da cozinha e banheiros. Estão nas paredes de na cor gelo e na ultima fileira e piso branca e alguns no meio da parede, em volta do registro, como se tivesse realizado recortes estão na cor branca. Novamente não dei o aceite na vistoria e entramos em contato com a construtora e o eng respondeu assim “Cerâmicas – A diferença de tonalidade é característica do material que por vezes mostra esta alternância na mesma peça. O revestimento cerâmico aplicado – Portobello – atende a todas as necessidades técnicas de resistência e absorção de umidade, logo, entendo que se trata de uma visão estética e gosto de cada um e, assim sendo, não realizaremos qualquer modificação ou substituição por conta disto.”. Você pode me informar se isso é real, pq pelo que entendo estética está dentro do projeto arquitetônico, uns dos primeiros passos de uma obra e ele fala como se não importasse a cor, nosso banheiro e cozinha estão bi colores. Pode me ajudar?

    • Lívia, boa tarde.
      Infelizmente tenho deparado bastante com este assunto. Cerâmicas de cores diferentes podem ser indícios dos seguintes problemas:
      1-) Infiltração (vazamento de água) por trás da peça a escurece. Não me parece este o caso.
      2-) Diferença no lote de fabricação. Muitas das vezes a compra de materiais é feita por etapas, e gera diferença de cor entre peças. Normalmente por má gestão do tempo de obra, seja na compra, ou no controle da mão de obra.
      3-) Remendos. Somando-se os dois problemas citados acima, tem se um quadro de um serviço mal feito e depois refeito com material mais novo que o anterior!
      4-) Má qualidade do Material. O argumento que a diferença de tonalidade é uma característica intrínseca não satisfaz. Mesmo nos revestimentos onde há desenhos, formas e cores diversas uma uniformidade deve ser mantida.
      Procure seus direitos!

  • Olá.
    Comprei na planta um apto. Fui fazer a vistoria e constatei que há divergência com o memorial descritivo.
    Se for possível você me ajudar ,agradeço muito.
    Para receber minhas chaves tenho que assinar a vistoria….devo relatar o problema é assinar para poder ter acesso a minha unidade ? Com essa assinatura eles não podem se negar a resolver? Senão assino não recebo,e o problema não é fácil não.

    • Carmen, esta é uma decisão importante mas muito pessoal.
      Sugiro sempre que possível negar esta assinatura (e portanto o recebimento do imóvel) até que o problema seja corrigido. Porém depende da situação específica. Pondere o quanto tempo pode levar para corrigirem o que está errado, ou o quanto isso custaria, para a construtora ou para você caso resolvesse sozinha. Veja o quanto o problema te incomoda e avalie se compensa entrar na justiça. Negar a assinatura e fazer um laudo ajudaria seu advogado. Procurar um advogado e mostrar à construtora (ou incorporadora, ou com quem você fechou o negócio) que está fazendo isso pode ajudar para que você consiga sanar seu prejuízo (com ou sem processo judicial).
      Boa Sorte!

  • Olá Fábio,

    Estou comprando um apartamento e percebi um vazamento de água vindo do andar superior…gostaria de saber se…nessa situação o vendedor do apartamento é o responsável pelo encaminhamento da resolução do problema ou ele simplesmente vai dar a “costa”.

    Lembrar que ele prometeu entregar o apartamento habitável …..sem vazamento….(promessa verbal na presença do corretor)

    • Manoel, obrigado pelo comentário.
      Bom, como você não é dono do apartamento ainda a responsabilidade é sim do prorietário/vendedor. Documente a situação encontrada e o faça responder por escrito que resolverá o problema.
      Pondere se vale a pena brecar o negócio como forma de garantia, ou num eventual não atendimento por parte dele, você arcar com o prejuízo e procurar seus direitos depois.

  • Ola Fabio tudo bem?
    Eu comprei um apartamento na planta e recentemente fiz a vistoria nele, estava com problemas nas caídas dos ralos e eles vão resolver. Mais também esta com um problema de medidas
    Por exemplo:

    A cozinha na planta tem a medida de 1,80 x 3,85 e eu medi la e esta com 1,72 x 3,74, não é muita diferença?
    O que devo fazer nesse caso?
    Eles teriam que me indenizar sobre essa diferença?
    Posso aceitar o apartamento e resolver esta questão depois?

    Não medi outros cômodos para ver se estavam corretos, ou maiores ou menores, constatando que um outro comodo esta maior, eles podem alegar que um outro comodo esta maior e compensa a cozinha estar menor?

    O que vale é a medida final ou por ambiente? Porque a cozinha menor atrapalha muito mais do que qualquer outro comodo menor no meu caso.

    Um detalhe também, na planta não consta uma viga de 50cm no teto que divide a sala da cozinha e la esta essa viga que atrapalha um monte, esta correto colocarem esta viga no decorrer do projeto?

    Muitos questionamento, mais se conseguir responde-los eu agradeço , rsrsrsr

    Grato

    • William, bom dia.
      Que bom que resolverão os caimentos.
      Quanto às medidas, esta dúvida é comum (vide outros comentários..). Existe uma regra prática do código de obras utilizada na área judicial, que determina tolerância para até um vigésimo (que representa 5%) entre o que está marcado na planta (projeto) e o construído (entregue). Note que esta diferença é em área (m²) e não dimensão de paredes. Pela conta que fiz a cozinha realmente está menor que a tolerância. Não encontrei informação específica na lei sobre o tamanho dos ambientes, mas a regra anterior deve valer para toda as áreas contratadas e demarcadas em projeto.
      Quanto à viga é preciso consultar o projeto aprovado..
      Procure um advogado da área de direitos imobiliários. Sugiro sempre não aceitar o imóvel até que consiga maior garantia de que terá seu prejuízo sanado, mas isso depende de uma situação muito pessoal.
      Boa sorte!
      Abs!

  • Ola, comprei um apartamento, e no banheiro, agua q sai do choveiro nao esta indo para o ralo, esta empossando na outra parte do banheiro, e o apartamento tem garantia de 5 anos, gostaria de saber se responsabilidade da construtora repara esse erro do caimento da agua?

    • Viviane, conforme comentado no post e em outros comentários é sim dever da construtora entregar imóveis sem estes problemas e também corrigi-los quando apontados ainda na garantia. Abs.

  • Boa tarde, recebi recentemente meu apartamento, e não possui canalização de gás, precisa colocar o botijão dentro do AP.. Isso está correto? É permitido?
    Desde já, grata.

    • Lisiane, bom dia.
      As legislações tem restringido o uso de botijões de gás nos prédios/regiões onde já existe gás encanado. Prédios com gás encanado não entra botijão, e regiões com gás encanado não se constrói sem ponto de gás predial.
      Mas… nem todas as regiões possuem essa infraestrutura ainda, portanto não é obrigatório.
      Não havendo gás encanado no imóvel é obrigatório um local ventilado para posicionamento do botijão.

  • Boa noite.
    Comprei um imóvel novo e seu memorial descritivo dizia que as áreas secas teriam piso: “concreto”, e veio um chão fundo de concreto para que fosse colocado piso por cima, só que tinha uns 6 centímetros de profundidade. Como deveria ter sido entregue esse chão? Eu achei que se referisse a um contrapiso, mas gostaria que me explicasse o que seria esse concreto.
    Já o manual do proprietário do mesmo imóvel, diz que o tipo de piso para as áreas comuns seria “cimentado para carpete”. O que significa isto, já que a profundidade do chão entregue pela construtora era de era de uns 6 centímetros de diferença para o piso que já tinha nas áreas molhadas?
    Obrigada!

    • Daniela, vamos ver se consigo te ajudar.
      Contrapiso é uma camada de argamassa de concreto com 2 a 6 cm de espessura, feita sobre a laje preparando-a para receber o revestimento – seja piso cerâmico, carpete, madeira, laminado, vinílico, etc.. Normalmente os revestimentos possuem entre 1 a 2 centímetros de espessura sobre o contrapiso.
      Pisos de áreas molhadas devem ficar 1cm abaixo dos pisos secos – ambos acabados. Porém, como o piso seco normalmente não é instalado pela construtora, deixa-se uma diferença pequena de altura e instala-se soleiras nas portas (ou conforme memorial). Áreas abertas como varandas ou áreas de serviço sem janelas possuem desnível maior para o restante do apartamento evitando alagamentos, normalmente os tais 6cm.

  • Comprei um imóvel e na vistoria encontrei contra piso do quarto desnivelado.
    Falei com a engenheira a mesma me disse que isso não tinha importância pois aquela área não foi feita para jogar agua.
    Questionei a mesmo dizendo que existe ferramentas que o pedreiro utiliza para isso não acontecer como régua prumo nível.
    Gostaria de saber se essa área realmente pode ficar desnivelada.

    • Rafael, existe normatização para o nível de piso. Caimento de áreas molhadas é mínimo de 0,5%. já no contrapiso de áreas secas o limite é uma diferença de 3mm a cada 2m de contrapiso. Maior desnível que isso o piso pode no futuro se soltar devido à espessura da camada de argamassa colante ao assentar o piso.
      Obs: Outro problema é altura; o mais comum é o contrapiso estar 2cm mais baixo do nível do piso acabado (cerâmicos e laminados tem aproximadamente 1cm de espessura, assoalhos 1,5 ou 2cm – conte também a altura da cola – aproximadamente 0,5cm ; dependendo do piso à ser instalado e o fabricante do produto). Caso esteja desnivelado ou solto, deve-se refazer o contrapiso.
      Abs!

  • Estamos recebendo as chaves dum apartamento no 5º andar. O colocador do piso (a ser colocado o vinílico) disse que há 3 fissuras ao longo que devem ser consertados pela construtora. As fissuras estas apresentam cerca de 0,5mm. O colocador fez o teste com um ferrinho batendo constatando estar solto em pequenas áreas. Isto é normal ou deve ser refeito pela construtora.
    Aguardo resposta breve uma vez que queremos dar início à referida colocação.

    • Jorge, bom dia. Fissuras no contrapiso e contrapiso solto realmente comprometem a instalação do piso (tanto vinílico quanto laminados, assoalhos ou até cerâmicos). Não é normal e deve ser sim refeito. Abs.

  • Prezado Fábio,

    Digamos que um piso de 50×50 tenha uma região de 15×15 que faça um som diferente ao realizar o teste acústico (batendo cada um, a parte extremamente chata, rs).

    Existe alguma norma que regulamente este erro? Quero dizer, a construtura tem o direito de me fazer “aceitar como está” assegurando que não há problema, e que havendo, a garantia está aí para isso? É como se a construtura estivesse me dizendo que “não há problema” e eu estou numa situação em que não sei se estou com a razão… Fiz uma inspeção detalhada pois em meu apartamento anterior, o piso soltou e foi um PESADELO…

    Comprei este apartamento na planta, e tenho pelo menos uns 40 pisos de porcelanato nesta situação espalhados em todos os cômodos do apartamento.

    • Bom dia Henrique.
      Normalmente imóveis de maior padrão possuem revestimentos melhores (materiais e marcas) mas a mão de obra é a mesma.
      Isso acontece com peças maiores, onde partes estão ainda coladas na argamassa e partes ocas. Independente da construtora querer empurrar como está, o material está mal assentado. Como a qualidade das argamassas também evoluiu, é possível que o piso fique oco mas sem se soltar ainda por um bom tempo. As construtoras se valem disso para não ter de refazer. Penso que se fosse meu apartamento não aceitaria, e agora vai da sua paciência, interesse e disponibilidade em comprar esta briga. Boa sorte!

  • Prezado Fabio,

    Primeiramente, parabéns pelo seu trabalho!
    Gostaria de saber se há alguma norma para portas em alumínio?
    Recentemente comprei um apartamento na planta, no projeto consta que uma porta da sacada teria a medida de 2,10 x 1,50. A obra entrou em fase de acabamento e agendei uma visita para ver o andamento da obra, chegando lá constatei que a porta era visivelmente menor, medi a porta que tem 1,94 x 1,50. Achei estranho e entrei em contato com a construtora, a mesma me informou que pelo prédio ser construído em alvenaria estrutural, tiveram que fazer alguns ajustes, mas as outras portas (entrada, quartos e banheiros) tem 2,10.
    Gostaria de uma orientação de como proceder nesse caso, pois solicitei a troca da porta e me disseram que não vão trocar!
    Desde já, muito obrigado pela atenção.

    • Carlos, bom dia.
      Sempre bom quando surge uma dúvida importante assim, espero que a resposta ajude.
      A altura mínima de portas (com semelhança à largura de escadas por exemplo) é normatizada para a acessibilidade, ou seja A NBR ABNT 9050 estabelece critérios para acessibilidade em locais públicos ou destinados aos portadores de necessidades especiais. Alguns destes critérios acabam se tornando padrão de medidas inclusive comercialmente e aplicados nos demais casos. Por exemplo a altura padrão do vão luz de portas; que é 2,10m. Porém ela não é obrigatória internamente em residências, mas apenas para a circulação pública (edifícios multifamiliares e/ou espaços com maior acúmulo de pessoas): halls de acesso, escadas, elevadores, etc. Agora veja que as larguras comerciais de porta de banheiro com 0,60m portas de ambiente com 0,70m e apenas as portas de entrada de imóveis com 0,80 é uma afronta à acessibilidade (a largura acessível é de 0,80m), mas é legal – está de acordo com a lei. Quanto a norma para caixilhos, a ABNT NBR 10821, estabelece critérios de resistência e desempenho mas não suas dimensões.
      Abraços.

  • Azulejos Cavos/Ocos

    Prezado Sr.Fábio

    Estou p/ receber as chaves do meu apto.. Foram colocados azulejos 30×40 da Eliane de 1ª Linha. Muitos estão corretamente assentados; porém, alguns ou uns qtos deles estão produzindo som oco ao toque de uma ou + regiões (fiz o teste do bate-choco c/ um pedaço de madeira, nas 4 pontas e no centro de cada peça). É possível q esses azulejos nunca estufem/destaquem/descolem por falha no assentamento (mas sei q utilizaram desempenadeira)?

    Desde já, agradeço.
    Att.

    • Bom dia Ana Cláudia.
      Revestimentos são por padrão assentados com desempenadeira dentada e argamassa específica para cada material. Se o material cerâmico é de primeira linha e a argamassa utilizada corresponde à especificação, o problema foi na execução do assentamento. O correto seria retirar e reassentar as peças ocas, mas sim é possível que elas “nunca” se descolem, até que o local seja reformado daqui a muitos anos – ainda que não haja garantia nenhuma que que isto ocorra. Minha dica é: verifique a disponibilidade de material da mesma referência (e se possível até do mesmo lote de fabricação) para minimizar diferenças de tonalidade e troque.
      Abs.

      • Azulejos Ocos/Cavos

        Boa tarde, Fábio!

        Primeiramente, muito obrigada pela resposta bem esclarecedora.
        Mas a construtora tem a obrigação de trocar as peças q produzam esse som de “oco”, ou ela pode se recusar alegando ter a garantia p/ isso (foi o q a construtora em questão nos disse…)?

        Agradeço pela atenção.

        • Se o problema fosse apontado durante a vistoria de entrega, você poderia recusar o recebimento das chaves até que corrigissem o mesmo. Como já aceitou, acaba ficando um pouco mais complicado, ainda que seja o certo eles trocarem as peças ocas – independente da garantia. Trata-se de um serviço mal executado.
          Indicaria portanto avaliar o prejuízo e se for o caso procurar um advogado que atue na área imobiliária.
          Att.,

  • Olá Fábio,

    Adquirimos um apartamento e ao fazermos a vistoria notamos vários pisos lascados, desde banheiro, corredor, sala e cozinha…muitos mesmos.Questionamos o engenheiro e a responsável da empreendedora que nos acompanhava sobre os pisos, pois queremos que efetuem a troca, porém os mesmos responderam que iriam verificar se conseguiriam efetuar a troca, até porque, por lei, existe uma norma que eles podem sim entregar o apartamento com um determinado % de pisos lascados previsto em lei, Procede essa informação?
    Sou obrigada a aceitar receber o apartamento com os pisos lascados?
    Acredito que seja desculpa da empreendedora, já que, a obra está atrasada há dois anos, mas gostaria de conhecer meu direito para assim exigir que o cumpram.

    Obrigada desde já.

    • Aline, obrigado pelo comentário.
      Não tenho ciência de nenhuma lei que respalde esta porcentagem de pisos lascados!!
      Minha sugestão é que descreva tal situação no check-list de entrega (as construtoras normalmente pedem para que os futuros proprietários assinnem um documento apontando que os itens apresentados/entregues estão ok), e recuse as chaves até que seu problema seja resolvido. Caso não consiga amigavelmente procure um advogado da área imobiliária para lhe ajudar.
      Abraços e boa sorte.

  • Bom dia, Fábio!

    A construtora do meu apartamento vai colocar os azulejos de um banheiro abaixo (já faz meses q os mesmo foram assentados). Sugeriu de reaproveitar alguns dos q saíssem inteiros num outro banheiro q tem apenas alguns rachados e/ou manchados… É correto reassentar azulejos meses depois depois, ou o reassentamento só pode ser feito qdo imediatamente após?

    Att.
    Ana Cláudia

    • Ana Cláudia, não há problemas no assentamento ou reassentamento posterior. É possível sim o reaproveitamento de peças e isso é vantajoso principalmente no caso de cerâmicas que saíram de linha mas não exclusivamente. Atente à execução para que o resultado fique bom!
      Att.

  • Boa tarde. Moro no Rio e gostaria de saber se essa vistoria que é feita pelo arquiteto se também é verificado a questão de cotas, ou somente é realizado por engenheiro civil? Acredito que o meu apartamento possivelmente tem diferenças elevadas ao de promessa de compra e venda.

    • A vistoria de imóveis pode ser realizada tanto por arquitetos como engenheiros. A cobrança na justiça com relação ao prometido e entregue pode ser auxiliada por um advogado. Abs.

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